Yeşil Dönüşümde Gayrimenkulün Yeri

Paris iklim anlaşması, Yeşil mutabakat, Sürdürülebilir Kalkınma Araçları, gıdaya erişim, su kıtlığı, doğal felaketler, seller, yangınlar, salgın, iklim değişikliği, karbon nötr gibi ruhumuzu dertlendiren konu başlıkları bir süredir gündemin üst sıralarında yerini alıyor…

Günümüz Dünya’sını sarsan bu konu başlıkları her sektör ve endüstri bazında farklı önlem ve politikaları beraberinde getirmeye başladı. Gayrimenkul ve yapılı çevre de bundan elbette ki nasibini alıyor. Bilindiği üzere gayrimenkullerin dünyada sera gazı emisyonlarının yaklaşık %30’u ve küresel enerji kullanımının %40’ına katkıda bulunduğuna dair araştırma sonuçları söz konusu…

Biraz da kronolojik bir bütünlük içinde olan biteni yapılı çevreyi ilgilendiren yönleri ile bu yazıda ele almaya çalışacağım.

Bu kronolojik dizinde ilk olarak Birleşmiş Milletler Sürdürülebilir Kalkınma Amaçları yer alıyor. Eylül 2015’de 2030 Sürdürülebilirlik Ajandası kapsamında ilan edilen toplam 17 adet amaç bulunuyor. Bu amaçların toplamı insanlar, gezegen ve refah için bir eylem planını oluşturuyor. Her bir maddesi çok anlamlı ve kapsayıcı… Ne mutlu ki bizim hizmet verdiğimiz yerleşkede bu maddeler aynı renkler ve enerjisi ile bir duvarımızı boydan boya kaplıyor… Toplam 17 madde içinde yapılı çevreye en fazla temas eden konuları daha çok aşağıdaki alt başlıklarda görüyoruz.

6 – Temiz su ve sanitasyon

7 – Erişilebilir ve temiz enerji

9 – Sanayi, Yenilikçilik ve altyapı

11 – Sürdürülebilir şehirler ve topluluklar

13 – İklim eylemi

15 – Karasal yaşam

Bu maddeleri ortak kümede kesiştiren her bir iş kalemi yapılı çevrenin de bileşenlerini oluşturuyor. Bu kalemlerden ilk akla gelenler; enerji verimliliği, teknoloji ile gelişen altyapı imkanlarının çevre odaklı bir yaklaşımla yapılandırılması, karasal yaşamda ormanların, tarım alanlarının ve dağlar gibi karasal eko-sistemlerin korunması, su kıtlığının, kuraklık ve çölleşmenin önüne geçebilecek çözümlerin yaygınlaştırılması gibi konu başlıkları olarak karşımıza çıkıyor. Sürdürülebilir şehirler ve topluluklar ise belki de gayrimenkule ve yapılı çevreye en çok temas eden başlı başına bir madde… Şehrin ve toplulukların sürdürülebilir olması için yapılı çevreye ne çok görev düşüyor… Bir yandan da bu madde bana göre mikroya değil makroya ve habitatlara daha çok önem vermemiz gerektiğine işaret ediyor. Gayrimenkul diliyle ada, parseller değil kentin bütününe odaklanın diyor bu madde bana göre…

Sonrasında hemen ardından Aralık 2015’de imzalanan Paris İklim Anlaşması geliyor. Paris’de imzalanan ve 196 taraf ülkenin kabul ettiği 4 Kasım 2016 yılı ile yürürlüğe giren anlaşma bir dönüm noktası olarak değerlendiriliyor. Küresel iklim krizi ile mücadele kapsamında amacının küresel ısınmayı sanayi öncesi seviyelere kıyasla 2 °C, tercihen de 1,5 °C seviyesi ile sınırlamak şeklinde olduğu anlaşılıyor. Bu doğrultuda yapılacak eylem planları için ekonomik ve sosyal dönüşüme vurgu yapılması dikkat çekiyor. Nitekim Paris iklim anlaşması ülkemizde 7335 sayılı Kanun numarası ile onaylanmış bulunuyor. Bundan sonraki eylem planları birçok sektörün yakından takip edeceği konu başlıklarından olacaktır. Ülkemizin Sözleşme Sekretaryasına sunduğu Niyet Edilen Ulusal Katkı Beyanında ‘Binalar ve Kentsel Dönüşüm’ başlığı altında aşağıdaki hususlara değinilmektedir.

Binalar ve Kentsel Dönüşüm

  • Yeni yapılan konut ve hizmet binalarının Binalarda Enerji Performans Yönetmeliği'ne uygun enerji etkin olarak inşa edilmesi
  • Yeni ve mevcut binaların Enerji Kimlik Belgesi oluşturularak enerji tüketimlerinin ve sera gazı salımlarının kontrol altında tutulması ve metrekare tüketimlerinin yıllara bağlı olarak azaltılması
  • Yeni ve mevcut binalarda uygulanacak olan birincil enerji kaynaklarının tüketimini azaltan tasarım, teknolojik cihazlar, yapı malzemeleri, yenilenebilir enerji kaynaklarının kullanımının teşvik kanallarının geliştirilmesi (kredi, vergi azaltımı, vb)
  • Yeşil Bina, pasif enerji, sıfır enerjili ev tasarımlarının yaygınlaştırılarak enerji ihtiyacının minimuma indirilerek, enerjinin tüketildiği yerde üretilmesinin sağlanması

Paris İklim Anlaşmasından sonra ise Yeşil Mutabakat geliyor. Aralık 2019’da AB üyesi ülkelerin üzerinde anlaşmaya vardığı Yeşil mutabakat eylem planının kurgusu iki temel konuya odaklanıyor… Bunlar iklim değişikliği ve çevresel bozulma olarak karşımıza çıkıyor. Toplumun ve gelecek nesillerin refahını ve sağlığını iyileştirmeye odaklanan mutabakatta gayrimenkule, bana göre en çok temas eden konuları aşağıdaki şekilde özetlemek mümkündür.

  • Binaların enerji etkin olacak şekilde yenilenmesi/dönüştürülmesi
  • Sera gazı salımlarının azaltıldığı hatta sıfırlandığı gayrimenkullerin ekonomiye kazandırılması
  • Daha fazla toplu ulaşım kanallarının kullanılması
  • Geçiş için geleceğe yönelik iş gücü ve beceri gelişimi … Nitekim binaların enerji verimliliğinin artırılması yönündeki dönüşümün özelikle yerel işgücünde yeni istihdam olanakları yaratması (2030 yılına kadar 35 milyon binanın dönüştürülmesinin mümkün olabileceği, bunun için de inşaat sektöründe yeşil konusunda uzmanlaşacak olan 160.000 ilave istihdam yaratılmasının mümkün olabileceği hesaplandığını görüyoruz.)
  • Binaların ve evlerin yenilenmesinde enerji tasarrufu, aşırı sıcak ve aşırı soğuğa karşı koruma sağlanacak olması ve enerji yoksulluğu ile mücadele ise en önemli amaçlar olarak sıralanıyor.

Binaların dönüşümü ile ilgili olarak Avrupa Birliği komisyonunun bazı sayısal hedeflerinin de olduğunu görüyoruz. Şöyle ki;

  • Üye ülkelerin tüm kamu binalarının kat alanı bazında toplamın %3’ünün yenilenmesini talep ediyor.
  • Yine binalarda 2030 yılına kadar yenilenebilir enerji kaynaklarının %49’u için bir ölçüt belirlenmesini ve ısıtma-soğutmada yenilenebilir enerji kullanımının her yıl artırılmasını öngören hedefleri bulunuyor.

Çatı kurumları ve açıkladıkları yol haritalarına bakınca hepsinin vurgu yaptığı bir kelime var. ‘Dönüşüm’… Bu dönüşüm bazı yerde ekonomik ve sosyal olarak tanımlanıyor. Bazı yerlerde ‘binanın dönüşümü’ olarak… bu yazıyı hazırlarken dönüp dönüp okuduğum dokümanlarda en çok aklımda kalan ‘Dönüşüm’ ve ‘iklim değişikliği’ kelimeleri oldu.

Bunları açıkladıktan sonra biraz ESG ve gayrimenkulden bahsederek bitirmek isterim. Türkçeye çevresel, sosyal, yönetişim olarak çevrilen ve sürdürülebilirlik kavramı ile tüm iş modellerinde yansıma bulan ESG gayrimenkul için de birkaç yıldır konuşulmaya başlanan önemli bir konu başlığı olarak karşımıza çıkıyor. Ne zamandır konuşuluyor olduğunu anlamak için ise ULI ve PWC işbirliği ile her yıl yayınlanan Emerging Trends in Real Estate raporlarını tekrar biraz karıştırdım. İlk defa 2019 raporunda ESG olarak adı açıkça geçmeye başladığını ve 2020 raporunda artık ‘Top Trends’ başlığı altında ele alındığını söyleyebilirim. 2019 raporunun temasının ‘Etki Yaratmak’ olduğunu da dikkate aldığımızda değer kavramının içinde ilk defa çevresel, sosyal ve yönetişim gibi değer metriği olmayan düzlemden çıktığının da altı çiziliyor. Değer hesabında artık bu tür etkenlerin de önemli olduğu hususu vurgulanıyor. 2021 raporunda ise toplam 19 yerde ESG kelimesi geçiyor ve artık ESG ajandasından bahsediliyor. Tabii 2021 raporunda bu konunun COVİD nedeniyle zorlayıcı etkisinin de altı çiziliyor.

Hayatın olağan akışında zaten yer alması gereken konulardı diye de düşünebilirsiniz, son dönemde olup bitenler biraz daha bu konuları hızlandırdı da … neden değil de sonuca bakacak olursak evet artık bu kavramların ne denli önemli olduğu anlaşıldı… alınacak aksiyonlar ve yol haritaları netleşmeye başladı… Yapılı çevre için katkı sunanlar ve gayrimenkul sektörü oyuncuları da bu değişim ve dönüşümü görmeye ve dokunmaya başladı. Geçtiğimiz günlerde bir proje fizibilitesi için saha araştırması yaparken ilk defa bir projenin sürdürülebilirlik konusunda yakın çevresine ve bulunduğu bölgeye yaptığı katkılarından ilk olarak bahsettiğine şahit oldum. Umarım bu süreç sektörümüz için de gelişerek, katlanarak devam eder. Bizim için de çocuklarımız için de buna çok ihtiyacımız var. Hizmet verdiğimiz sektörü de unutmadan değerleme açısından da bakacak olursak evet değer metriği olmayan düzlemler değerin bir parçası olmaya başladığına göre umarım en kısa zamanda raporlarımızda sürdürülebilirlik kısmı için özel başlık açıp değerlendirme yapmamız gereken günler çok yakındır.

Basarili
Basariyla tamamlandi
Uyari
Bir uyari ile karsilasildi.
Hata
Bir hata ile karsilasildi.

Duis aliquet egestas purus in blandit. Curabitur vulputate, ligula lacinia scelerisque tempor, lacus lacus ornare ante, ac egestas est urna sit amet arcu. Class aptent taciti sociosqu ad litora ade torquent per conubia nostra, per inceptos himenaeos.

Sed molestie augue sit amet leo consequat posuere. Vestibul ante ipsum primis in faucibus orci luctus et ultrices posuere ile cubilia Curae; Proin vel ante a orci tempus eleifend ut.