COVID-19 salgınının, gayrimenkul sınıflarının arz ve talebi, trendleri, kullanım alışkanlıkları ve değeri üzerindeki etkileri şimdiden gözlemlenmeye başlamıştır.
Pazarda değerin oluşması için belirli koşulların yanı sıra istekli bir alıcı ve istekli bir satıcı gerekmektedir. Ancak günümüzde her ikisini de bulmak oldukça zorlaşmış durumda. Bu doğrultuda, ilk etki olarak piyasada gerçekleşen işlem sayısı oldukça azalma göstermiştir. İşlem sayısındaki azalmanın başlıca kaynağı “cash is king” anlayışı ve belirsizliktir.
Alıcı taraf davranışları ilk etapta nakdi elde tutmak ve gelirlerinin devamlılığını öngöremediği için yeni borçlanmalardan kaçınmak olarak gerçekleşmektedir.
Satıcı taraf davranışlarında ise henüz kayda değer bir değişkenlik gözlemlenmemektedir. Özellikle konut fiyatları ekonomistler tarafından “aşağıya doğru yapışkan” olarak değerlendirilir yani satıcılar genellikle fiyatları düşürmek yerine, gayrimenkullerini satıştan çekmeyi tercih ederler. Ancak, talepteki azalmanın bir sonucu olarak gayrimenkulünü kiralamak ya da satmak isteyen satıcıların fiyatlarda indirime gitmesi ya da liste fiyatından satmak için beklemelerini gerektirecektir. Bunun ilk etkileri ofis piyasasında kira kontratlarının yenilenmesi olarak kendini göstermiştir.
Yatırımcı bakış açısından mevcut riskler doğrultusunda, yatırımların geri dönüş sürelerinin daha kısa tutulması yönünde bir beklenti oluştuğu gözlenmekte ve sürecin uzun vadeli olması durumunda artan risklerle birlikte indirgeme oranlarının da artış göstereceği düşünülmektedir. Ayrıca, orta vadede nakde ihtiyaçları artacak olan satıcıların, yüksek iskontolarla ellerindeki satışa sunacağı varlıklar yatırımcıların ilgisini çekebilecektir.
Öngörülen etkilerin gerçekleşmesi için kritik öneme sahip olan ise salgının ne kadar süreceği. Er ya da geç salgının olumsuz etkileri nedeniyle, zorunlu satışların daha fazla görülebileceği bir dönem bizi beklemektedir. Daha önce gerçekleşen büyük salgınlardaki etkiler incelendiğinde, endüstriyel yapı, tarım ve hayvancılık gibi gayrimenkul sınıfları haricinde beklenti fiyatlardaki değişimin V-Shaped olarak adlandırılan şekilde gerçekleşmesidir. Yani fiyatlarda önce hızlı bir düşüş, akabinde hızlı bir toparlanma süreci beklenmektedir. Konutlarda ise W-Shaped bir düzelme yani önce hızlı bir düşüş, ardından toparlanma, sonra arz artışı ile birlikte tekrar bir düşüş ve sonrasında daha uzun süreli bir toparlanma olabileceği öngörülmektedir.
Bu dönemde, değerleme açısından piyasa araştırmasının derinliği ön plana çıkmaktadır. Salgının hemen öncesinde satılan taşınmazların dahi güncel durumda pazar değerini koruyamama ihtimali yüksektir. Gayrimenkul sınıflarının kendi dinamikleri, arz ve talebini oluşturan koşulların farklılaşması etkilerinin de farklılaşmasını beraberinde getirmektedir.
Bunlarla birlikte, kredi ödemelerinin devamlılığı için uygulanacak politikalar önem arz etmekte olup borçluların kredileri geri ödeyememesi nedeniyle arzda yaşanacak artış fiyatlarda daha uzun süreli, kalıcı bir hasar bırakabilecektir. Sürecin uzaması halinde, zayıf talebe karşın nakit ihtiyacı nedeniyle arz tarafında yaşanacak artışın da fiyatları olumsuz etkilemesi kaçınılmaz görülmektedir. Salgının bugün itibarıyla son bulması halinde dahi etkilerinin 1-2 yıl daha devam etmesi beklenmektedir.
