İstanbul'un Heyelanlı Alanlarında Konut Satışları

Ülkeler coğrafyası dikkate alındığında Türkiye stratejik olduğu kadar doğa olayları dikkate alındığında da önemli bir konumdadır. Ülkeler coğrafyası dikkate alındığında; Türkiye, stratejik bir bölge konumunda yer almakla birlikte doğa olayları bakımından da bazı avantajlara sahip olmaktadır.

Medeniyetlerin beşiği olan ülkemiz sınırları içinde bilinen ilk doğa olayı, milattan sonra 9 Nisan 37 tarihindeki deprem ve sonrasında meydana gelen heyelan olmuştur. (Ambraseys, 2009). Zamansız bir şehir olarak kabul edilen İstanbul ve şehrin çevresinde, taşkınlar, seller, depremler kadar  heyelanlar da önemli doğa olayları olarak karşımıza çıkmaktadır.

Bu yazıdaki öncelik amacı gündelik hayatın yaşandığı konutlar, konutlara temel olan zeminler ile heyelan koşulları ve bu koşullar dahilinde bulunan konut satışlarının incelenmesi olarak öne çıkmaktadır. Bunun sonucunda yer bilimi ile gerek barınma gerekse bir yatırım aracı olan konutların ilişkisi, farklı bir bakış açısıyla irdelenerek, analiz edilebilecektir.

Heyelanların günümüzdeki etkinliğinin iki temel nedeninin olduğu bilinmektedir. Bunlardan ilki, iç dengeye ulaşamadıkları için kaymanın devam etmesi; diğeri ise heyelan bölgesinde yerel yönetimlerden onay alınmadan insan eliyle yapılmış olan kazı ve dolgu işlemleridir. Bu tür olayların önüne geçilmesi için yerel yönetimler yapı inşasından önce olası kazı ve dolguların hesaplanması, analiz edilmesi; zeminde aşırı yük gelişmesini önlemek için planlamalara ayrıca özen gösterilmesi, yağmur sularının yer altına süzülebilmesi için gerekli çalışmaların yapılması gerekmektedir.

İstanbul’un Şile bölgesinin güney ve doğu kesimleri, Aydos tepesi, Kayışdağı, Büyük Çamlıca ve Küçük Çamlıca tepeleri ile Kınalıada’nın güney kıyılarında kütlesel hareketler gözlense de esas olarak Beylikdüzü ve Büyükçekmece ilçeleri heyelan sahaları bakımından İstanbul’un en geniş alanlarını oluşturmaktadır. (Şekil 1) Haramidere’nin Marmara Denizi’ne döküldüğü konum ile Büyükçekmece koyu arasındaki sahil bölgesi ve koyun doğu yamaçlarında kütle harekeleri gözlenmektedir. (Dalgıç ve diğ, 2016)

Şekil 1: İstanbul il genelinde tespit edilmiş olan heyelan alanları (Duman ve diğ, 2006’den uyarlanmıştır).

Gerek yoğun yapılaşma gerekse yoğun nüfus nedeniyle özellikle Büyükçekmece ve Beylikdüzü ilçelerindeki heyelanların varlığı önem arz etmektedir. Heyelan hareketlerine sebep olan litolojik özelliklerin haricinde depremlere bağlı kütle hareketlerinin de göz önünde bulundurulması gerekmektedir. Bölge, beklenen İstanbul depremi düşünüldüğünde kırılması en muhtemel  faylardan biri olan Avcılar segmentine oldukça yakın mesafededir. Büyük bir depremden kaynaklı oluşması muhtemel yer hareketleri, yağışlı dönemlerde zemin içinde bulunan su basıncının yükselmesine, pasif heyelanların tekrar aktif hale geçmesine veya yeni heyelanlar oluşmasına neden olabilir. TÜBİTAK MAM (2016) tarafından bölgede yapılan bir çalışmada; heyelan alanlarının üst kesimlerinin, yoğun konut yerleşimine sahip olması nedeniyle, çok yüksek riske sahip olduğu belirtilmiştir. Bununla birlikte, olası bir depremle meydana gelebilecek sıvılaşmaların da tetiklemesi sonucunda 50’den yüksek eğimli yerlerin büyük kütle hareketlerine maruz kalabileceği de ifade edilmiştir.

HEYELAN ALANLARI VE KONUT SATIŞ İLİŞKİSİ

Duman ve diğ (2006) tarafından MTA için hazırlanan İstanbul ili ve çevresine ait heyelan haritasının izdüşümü olan yerlerde yer alan aktif ve aktif olmayan heyelan sınırlarına göre, alan içinde kalan satış bilgileri incelendiğinde; (Şekil 2) 2010 yılında en çok konut satışı yapılan Mehterçeşme (Esenyurt) Mahallesi’nde 517 adet, Akevler (Esenyurt) Mahallesi’nde 370 adet, Hürriyet (Esenyurt) Mahallesi’nde 331 adet, Atatürk (Büyükçekmece) Mahallesi’nde 284 adet ve Denizköşkler (Avcılar) Mahallesi’nde 264 adet konut satışı gerçekleşmiştir. Satış adetleri en yüksek 5 mahalle Şekil 3‘de gösterilmektedir.


Şekil 2: 2010 ve 2018 yıllarına göre heyelan alanlarında meydana gelen satışlar ile mahallelerdeki toplam satış oranlarının dağılımı.

Şekil 3: 2010 yılında heyelanlı alanda kalan konut satış sayılarının mahallede satılan toplam konut sayısına oranları ve bu oranlara göre en yüksek 5 mahalle (Yeşil kısımlar heyelan alanlarını, Sarı kısımlar 2010 yılında en yüksek konut satışının olduğu ilk 5 mahalleyi göstermektedir).

2018 yılında heyelan alanlarında yapılan satışlarda ise en çok konut satışı yapılan Zafer (Esenyurt) Mahallesi’nde 1.126 adet, Piri Reis (Esenyurt) Mahallesi’nde 760 adet, Güzelyurt (Esenyurt) Mahallesi’nde 571 adet, Barbaros Hayrettin Paşa (Esenyurt) Mahallesi’nde 509 adet ve Hürriyet (Esenyurt) Mahallesi’nde 504 adet konut satışı gerçekleşmiştir. Satış adetleri en yüksek 5 mahalle Şekil 4‘de gösterilmektedir.

Şekil 4: 2018 yılında heyelanlı alanda kalan konut satış sayılarının mahallede satılan toplam konut sayısına oranları ve bu oranlara göre en yüksek 5 mahalle (Yeşil kısımlar heyelan alanlarını, Sarı kısımlar 2018 yılında en yüksek konut satışının olduğu ilk 5 mahalleyi göstermektedir).

Mahalle içindeki heyelanlı alanlarda, satış adedinin ilgili mahalledeki toplam satışa oranları incelendiğinde ise (Tablo 1 ve Tablo 2) 2010 yılında bu oranın en yüksek olduğu mahallenin, heyelanlı alanda kalan 370 konutun satışıyla Akevler (Esenyurt), 2018 yılında ise bu oranın en yüksek olduğu mahalle 1126 adet heyelan alanında kalan konut satışı ile Zafer Mahallesi (Esenyurt) olduğu tespit edilmiştir.

Tablo 1: 2010 yılında heyelanlı alanda kalan konut satış sayılarının mahallede satılan toplam konut sayısına oranları ve bu oranlara göre en yüksek 5 mahalle.

Mahalle

İlçe

2010 Satış Oranı

Mehterçeşme

Esenyurt

41%

Akevler

Esenyurt

80%

Hürriyet

Esenyurt

78%

Atatürk

Büyükçekmece

47%

Denizköşkler

Avcılar

28%

 Tablo 2: 2018 yılında heyelanlı alanda kalan konut satış sayılarının, mahallede satılan toplam konut sayısına oranları ve bu oranlara göre en yüksek 5 mahalle.

Mahalle

İlçe

2018 Satış Oranı

Zafer

Esenyurt

65%

Piri Reis

Esenyurt

56%

Güzelyurt

Esenyurt

69%

Barbaros Hayrettin Paşa

Esenyurt

41%

Hürriyet

Esenyurt

80%

SONUÇLAR

Heyelanların oluşum nedenleri incelendiğinde, imar planlarının oluşurulması aşamasından itibaren yerel yönetimlerin; heyelan riski yüksek bölgelerde yapılaşmaya izin vermemesi; heyelan alanı olan alanlarda ise gerekli jeolojik koşulların gereği olaran planlamalara uyularak yapılaşmaya izin verilmesiyle süreç doğru şekilde yönetilebilmektedir. Aktif bir heyelanın binlerce yıl hareket ettikten sonra içinde bulunduğu bölgede stabil hale geldiği düşünüldüğünde, şehirleşmenin her aşamasında bazı önemli riskler bulunmaktadır. Bu handikaplar doğrultusunda bir planlama yapmak için, çevre ve doğal faktörleri göz önünde bulundurmak hayati derecede önem taşıyor. Doğa bilimlerini destekler nitelikte çalışmalar yürütülmesi ise sağlıklı bir kentleşmenin ortaya çıkması yönünde büyük katkılar sağlayacaktır.

KAYNAKLAR

Ambraseys, N., 2009, Earthquakes in the Mediterranean and Middle East, A Multidisciplinary Study of Seismicity up to 1900, Cambridge University Press, 947 p.

Coşkun, C., 2020, Jeolojik Koşullar Altında Konut Değerinin Değişimi, İstanbul Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Doktora Tezi.

Dalgıç, S., Turgut, M., Kuşku, İ., Coşkun, Ç., ve Coşgun, T., 2016, İstanbul'un Avrupa Yakasındaki Zemin ve Kaya Koşullarının Bina Temellerine Etkisi, Uygulamalı Yerbilimleri Dergisi, 8 (2), 47-70.

Duman, Y. T., Çan, T., Nefeslioğlu, H.A., Ateş, Ş., Olgun, Ş., Durmaz, S., Hamzaçebi, S., Keçer, M.,               2006, 1:500000 Ölçekli Türkiye Heyelan Envanteri haritası–İstanbul Paftası, Özel Yayın Serisi – 6, Maden Tetkik ve Arama Genel Müdürlüğü,  Ankara.

TÜBİTAK MAM, 2016, Beylikdüzü ve Büyükçekmece İlçelerindeki Muhtelif Heyelan Sahalarının Araştırılması, İncelenmesi ve İzlenmesi Projesi (Proje No: 5137701).

Basarili
Basariyla tamamlandi
Uyari
Bir uyari ile karsilasildi.
Hata
Bir hata ile karsilasildi.

Duis aliquet egestas purus in blandit. Curabitur vulputate, ligula lacinia scelerisque tempor, lacus lacus ornare ante, ac egestas est urna sit amet arcu. Class aptent taciti sociosqu ad litora ade torquent per conubia nostra, per inceptos himenaeos.

Sed molestie augue sit amet leo consequat posuere. Vestibul ante ipsum primis in faucibus orci luctus et ultrices posuere ile cubilia Curae; Proin vel ante a orci tempus eleifend ut.