Türkiye’de son 1 yıl içerisinde enflasyonist bir ortam oluşmasının günlük hayatımızda birçok noktaya etki ettiğini görebiliyoruz. Gayrimenkuller özelinde özellikle 2021 Ocak ayı itibarıyla çok dinamik bir değer artışı içerisindeyiz. Son 1 yılda içerisindeki değişimleri değerlendirdiğimizde yıl sonu itibarıyla artış trendinin hızlanarak devam ettiği görüyoruz.
2021 yılının dördüncü çeyrek döneminde ve 2022 yılının ilk çeyreğinde bu artışların ivme kazandığını neredeyse 3 aylık periyotlarda gayrimenkul değerlerinde önemli artışlar gerçekleştiğini söyleyebiliriz. Bu durumun birden fazla sebebi bulunuyor. Arzın azalması ve talebin canlı bir şekilde devam ediyor olması, enflasyonist ortamda özelikle konutun tekrar bir yatırım aracı olarak karşımıza çıkıyor olması, talep tarafında yabancıların eski zamanlara göre özelikle bazı bölgelerde artan etkisi gibi nedenler ile birlikte bir de inşaat maliyetlerindeki artış başlıca etkenler arasında yer alıyor.
İnşaat maliyetlerindeki artışa baktığımızda; TÜİK rakamlarına göre inşaat maliyet endeksi, 2022 yılı şubat ayında bir önceki aya göre %5,73 bir önceki yılın aynı ayına göre %90,27 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %7,56, işçilik endeksi %0,23 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %113,27, işçilik endeksi %41,38 arttı. Aylık artış Ocak ayında %15, Şubat ayında ise %6’ya yakın bir oranda artıyor olmasının geliştiriciler için önemli bir risk getirdiği görülmektedir. Bir konut projesinin tamamlanma sürecini düşündüğümüzde başlangıçtan bitişine kadar geçecek sürede önemli bir maliyet değişimi oluşabilir. Proje nakit akışını etkin yönetebilmek için yapılan ‘’ön satış’’, ‘’topraktan satış’’ ve ‘’vadeli satış’’ gibi kavramların tartışılmaya başlanarak etkinliğinin yeniden sorgulanacağı bir dönem bizi bekliyor gibi... Bu durumda yeni finansman modelleri ihtiyacı da doğacaktır.
Dinamik değer artışlarının direkt kapitalizasyon oranlarına da önemli bir etkisi oldu tabi… Direkt kapitalizasyon; gayrimenkulün değerinin, o mülkün tek bir yıl için üreteceği potansiyel net gelirinin, güncel gayrimenkul piyasası koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek gayrimenkul değerinin hesaplanmasında piyasada sık kullanılan bir yöntem. Son zamanlarda değer artış hızlarının, kira artış hızlarıyla paralel ilerlememesi sonucunda gayrimenkule yapılan yatırım miktarı artarken elde edilen gelirin azalması durumu piyasa dinamiğini olumsuz etkilemektedir. Bir örnek vermek gerekirse özellikle fabrika bölgelerinde arsa değerlerinin ve fabrika maliyetlerinin %100’ün üzerinde artmasına rağmen özellikle eski kiracılar özelinde TÜİK’in enflasyon hesabına göre belirlenen kira artışı ortalama yaklaşık %30 bandında olmaktadır. Bu durum yatırım karlılığının ve direkt kapitalizasyon oranının düşmesine sebep oluyor.
Farklı nitelikte gayrimenkullerin birçoğunda kira artış oranlarıyla ilgili bu tür problemler yaşanıyor… Geçtiğimiz 5 yıllık periyotta fabrika nitelikli gayrimenkuller için %7,00-8,00 oranında bir direkt kapitalizasyon oranını çok rahat elde edebilirken bu oranın bu süreçte %6,50-7,50 bandına gerilediğini söylemek yanlış olmaz… Gayrimenkullerin yıllık kira artışlarının belirlenmesinde bağımsız değerleme raporu alınması şu an için en makul çözüm olarak sunulabilir.
Dinamik değer artışlarının yaşandığı bu dönemde, yalnızca kira artışları için değil alım-satım işlemleri başta olmak üzere işlemlerin tamamında değerleme şirketlerinden hizmet alınması; tarafların olası kayıplarını önleyecektir.
