Yabancıya Konut Satışlarında Yeni Dönem: Zirveden Dengeye Geçiş

Türkiye konut piyasasında yabancı yatırımcıların tercihleri son beş yılda önemli bir dönüşüm geçirdi. 2022 yılında ulaşılan rekor seviyelerin ardından, pazarın daha dengeli ve seçici bir yapıya evrildiği görülüyor.

2022 yılında 67 bin adedin üzerine çıkan yabancıya konut satışları, takip eden yıllarda kademeli bir gerileme eğilimine girdi. 2024 yılında yaklaşık 23.781 adet seviyesine gerileyen satışlar, 2025 yılı sonunda 22.890 adet olarak gerçekleşti.

Talepte Değişim: Yatırım Amaçlı Alımların Azalması

Son veriler, yabancı yatırımcı talebinin nicelikten çok niteliğe odaklandığını ortaya koyuyor.Mayıs ayında yabancılara yapılan konut satışları, bir önceki yılın aynı ayına göre %27,00 azalarak 1.387 adet olarak gerçekleşirken, Ocak-Mayıs döneminde satışlar ise %15,10 azalarak 7.068 adet seviyesinde kaydedildi.

2022 yılında başlayan Rusya-Ukrayna savaşıyla oluşan yoğun talep dalgasının etkisinin zaman içerisinde azaldığı; buna ek olarak, yabancıya satışa ilişkin yasal düzenlemeler kapsamında bazı bölgelerin satışa kapatılması ve vatandaşlık için gerekli minimum limitin artırılmasının da işlem hacimleri üzerinde belirleyici olduğu değerlendiriliyor.

Bu çerçevede mevcut tablo, yabancı yatırımcıların piyasadan tamamen çekilmesinden ziyade; daha seçici, risk/getiri odaklı ve yaşam kalitesini önceleyen bir tercih setine yöneldiğine işaret ediyor. Bununla birlikte, 2023 sonrasında USD bazlı fiyat artışlarının sınırlı kalması ve değerlerin döviz bazlı görece yatay bir seyir izlemesi, kısa vadeli getiri beklentisi olan yatırımcılar açısından yatırım iştahını azaltıcı bir unsur olarak öne çıkıyor.

Tablo 1: Yabancıya Konut Satışı, Aylık Bazda Dağılım

Yabancıya konut satışlarının, toplam satışlar içerisindeki payı 2022 yılında yaklaşık %4,5 seviyesine yükselerek zirveye ulaşırken, 2023 yılı itibarıyla düşüş eğilimine girerek 2025 yılında %1,50 seviyelerine kadar geriledi. Bu gerileme, yabancı yatırımcı talebinin önceki dönemlere kıyasla zayıfladığını ve toplam konut piyasası içerisindeki ağırlığının önemli ölçüde azaldığını ortaya koyuyor.

2026 yılının ilk beş aylık döneminde yabancıya satış adetlerinde aşağı yönlü eğilimin devam ettiği görülüyor. 2024 yılının ilk çeyreğinde toplam 7.519 adet konut satışı gerçekleşirken, bu sayı 2025 yılının aynı döneminde 6.425 adede geriledi. 2026 yılının ilk çeyreğinde ise 5.681 olarak gerçekleşti. İlk çeyrek bazında 2025 yılına göre %11,6, 2024 yılına göre ise %24,4 oranında düşüş görüldü. Veriler, yabancı yatırımcı talebindeki azalma eğiliminin sürdüğünü ve satış hacminin son üç yıllık süreçte kademeli olarak gerilediğini gösteriyor.

Tablo 2: İlk Çeyrek Bazında Yabancıya Konut Satışları

İstanbul ve Antalya Liderliğini Koruyor

Yabancıya konut satışlarında İstanbul ve Antalya satış adetleri ile ön plana çıkmaya devam ediyor. Bu iki şehir, yabancıya satışların yaklaşık %70’ini oluşturuyor.

İstanbul, yaklaşık 9.101 adet satış ile liderliğini sürdürürken, Antalya ise yaklaşık 7.237 adet satış ile güçlü konumunu koruyor. Özellikle 2022 ve 2023 yıllarında bazı dönemlerde İstanbul’u geride bırakan Antalya’nın, artık yalnızca turizm amaçlı değil, yıl boyunca yaşam için tercih edilen bir şehir haline geldiği değerlendiriliyor.

İstanbul ve Antalya’nın yanı sıra, alternatif bölgelerin de yabancı yatırımcılar tarafından tercih edildiği görülüyor. Mersin, Bursa, Yalova ve Sakarya gibi şehirler; özellikle doğa odaklı yaşam konsepti ve daha erişilebilir fiyat seviyeleriyle dikkat çekiyor.

Pazar Daha Seçici Hale Geliyor

Sonuç olarak, yabancılara konut satışları 2022 yılında zirve seviyelere ulaştı, ancak sonrasında belirgin şekilde yavaşladı. Bugün gelinen noktada, hem genel piyasa durgunluğu hem de yatırım amaçlı alımların zayıflaması satışları sınırlıyor. Buna karşın talep tamamen ortadan kalkmış olmamakla birlikte artık daha çok oturum, yaşam kurma ve uzun süreli kullanım ihtiyacına dayalı alımlar öne çıkıyor. Bu değişim, yabancı talebinin daha seçici ve kullanım odaklı bir yapıya evrildiğini gösteriyor.