PROJE GAYRİMENKUL YATIRIM FONLARI (PROJE GYF): YENİ NESİL BİR YATIRIM ARACI
Gayrimenkul sektörü, Türkiye'de uzun süredir yatırımcılar için tercih edilen bir yatırım alanı olarak varlığını sürdürmektedir. Son dönemde klasik yöntemlerle gayrimenkul edinmenin hem bireysel hem de kurumsal yatırımcılar açısından giderek daha maliyetli hale gelmesi, alternatif finansman ve yatırım modellerinin geliştirilmesini gerekli kılmaktadır.
Bu doğrultuda, Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK) 17.07.2024 tarihinde yayımladığı düzenlemeler çerçevesinde uygulamaya alınan Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları (Proje GYF), sektöre yeni bir perspektif kazandırmıştır. Proje GYF’ler, klasik gayrimenkul yatırımlarına alternatif olarak geliştirilmiş, projeye özel yatırım imkânı tanıyan yeni nesil bir finansal araç olarak tasarlanmıştır. Bu fonlar, geliştirme aşamasındaki projelere kurumsal veya bireysel bazda ortak olmak isteyen nitelikli yatırımcılara hitap etmektedir.
SPK mevzuatı kapsamında yalnızca nitelikli yatırımcılar bu fonlara katılım sağlayabilmektedir. Nitelikli yatırımcılar, belirli bir finansal bilgi birikimi ve varlık düzeyine sahip, riskleri değerlendirme kabiliyetine sahip gerçek veya tüzel kişiler olarak tanımlanmaktadır.
Proje GYF’lerin temel amacı, konut üretimine katkı sağlayacak projelerin finansmanını sağlamak ve bu projelerin tamamlanmasıyla birlikte yatırımcılara kâr payı sunmaktır. Bu kapsamda, bağımsız bölüm toplam brüt alanının en az %50+1’inin konut kullanımına ayrıldığı gayrimenkul projeleri için fon kurulabilmektedir. Ayrıca, fonların unvanlarında “Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu” ibaresinin yer alması zorunludur.
Fonlar, yalnızca belirli bir gayrimenkul geliştirme projesine yatırım yapmak amacıyla kurulur; portföyleri yalnızca bu projelerden oluşur ve sınırlı süreli olup tasfiye hedefiyle faaliyet gösterir. Bu fonlar, SPK tarafından yetkilendirilmiş portföy yönetim şirketleri aracılığıyla kurulup yönetilir. Yatırım kararları, fon izahnamesinde tanımlanan esaslar doğrultusunda alınırken; bağımsız denetim, değerleme ve saklama hizmetleri ile şeffaflık ve kurumsal yönetim ilkeleri güvence altına alınır.
Fonun faaliyet süreci; projenin geliştirilmesi, inşaatın tamamlanması ve satış faaliyetlerinin yürütülmesi gibi aşamaları kapsar. Bu yapı sayesinde, yatırımcılar mülkiyet edinmeden doğrudan bir projeye kurumsal ortak olma imkânı elde eder. Fonlar halka arz edilmez; yalnızca özel satış yöntemiyle nitelikli yatırımcılara tahsis edilir.
Proje GYF’ler, Türkiye’de gayrimenkul yatırım alanının kurumsallaşmasına katkı sağlarken yatırımcılara şeffaf ve proje bazlı bir yatırım modeli sunmaktadır. Ancak, bu yatırım aracının etkin biçimde kullanılabilmesi için risk-getiri dengesi dikkatle analiz edilmeli; projenin lokasyonu, geliştiricisi, iş planı ve fon yapısı ayrıntılı şekilde incelenmelidir.
Mevzuat gereği, şu an için yalnızca nitelikli yatırımcılara açık olan bu fonların, gelecekte bireysel yatırımcılara da erişim imkânı sunması yönündeki beklentiler artmaktadır. Proje GYF’ler, fiziksel gayrimenkul edinmeden gayrimenkulden elde edilebilecek potansiyel kazançlara erişim sağlamak isteyen yatırımcılar için yenilikçi bir alternatif olarak değerlendirilebilir.
Kentsel Dönüşüm ve Alternatif Finansman Modelleri
Değerlendirilmesi gereken bir diğer önemli husus, söz konusu modelin kentsel dönüşüm süreçlerine entegre edilerek etkin biçimde kullanılması durumunda; yalnızca finansman temini açısından değil, aynı zamanda talep oluşturma noktasında da avantaj sağlayarak önemli bir sermaye kazancı potansiyeli sunabilmesidir.
Gayrimenkul sektörünün alternatif finansman yapıları ile desteklenmesi, ekonomik dalgalanmalara karşı dayanıklılığın artırılması açısından stratejik öneme sahiptir. Bu bağlamda, Proje GYF’ler; hem yatırımcı güvenliği hem de proje finansmanı açısından yüksek potansiyele sahip bir enstrüman olarak öne çıkmaktadır.
Geleceğe Bakış
Fonların kurulumu ve işleyişi sürecinde; gayrimenkul değerleme uzmanları, portföy yöneticileri, bağımsız denetim kuruluşları ve geliştirici firmalar arasında güçlü bir iş birliği gerekmektedir. Özellikle gayrimenkul değerleme uzmanlarının proje değerleme süreçlerinde objektif, veri temelli ve mevzuata uygun yaklaşım sergilemeleri, fon yapısının sürdürülebilirliği ve yatırımcı güveni açısından kritik öneme sahiptir.
Sektörde kurumsallaşmanın artması, yatırımcı bilincinin gelişmesi ve şeffaflık ilkelerinin yaygınlaşmasıyla birlikte, Proje GYF’lerin önümüzdeki dönemde hem yatırımcılar hem de geliştirici firmalar açısından önemli bir finansal araç haline gelmesi beklenmektedir.
