Son dönemlerde herkesin bildiği üzere barınma ihtiyacının mekansal karşılığı olan konutlarda enflasyon oranının üzerinde fiyat artışlarına rastlıyoruz. TCMB verilerine göre 2022 yılı Haziran ayında bir önceki aya göre yüzde 9,0 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 160,6, reel olarak ise yüzde 47,0 oranında artmıştır. Ülke genelinde en çok ve an az artış yaşanan illeri gösteren grafik ise aşağıdaki gibidir.

Ofis yatırımlarında bölgedeki arz-talep dengesi, yatırımların başarılı olması için kilit öneme sahip olup arz talep dengesi ile 2015 yılından 2017 yılına kadar ofis üretimi büyük ivme yakalamıştır. 2017 yılının sonlarına doğru pazar doygunluğa ulaşmış olup 2018 yılında taleplerin arzın gerisinde kalması sebebi ile ofis alanlarında boşluklar oluşmaya başlamıştır. Özellikle İstanbul ilinde kiracılar için geniş seçim alternatifleri sunan stok fazlası, mal sahipleri için rekabet ortamına sebep olmuş ve mal sahipleri, kira erteleme veya kira bedelinde düşüş gibi aksiyonlar almaya başlamıştır. 2019 yılında ise bu boşluk oranları aynı şekilde devam ederken kiralama işlemlerinin kısmi olarak azaldığını söylemek mümkün. 2020 yılı itibari ile pandeminin de etkisi ile bir önceki yıla kıyasla kiralama işlemlerinde düşüş yaşanarak yaklaşık %23 oranında boşluk oranı ile tamamlanmıştır. 2021 senesinde ise bir önceki yıla kıyasla kiralama işlemlerinde kısmi olarak artış yaşanmış, yaklaşık %21 oranında boşluk oranı olduğu gözlemlenmiştir.

2022 yılı haziran ayı itibari ile mevcut durumda yaklaşık %23 oranında boşluk oranı olduğu görülmektedir.

 

Ofis sektöründe ise İstanbul genelinde son 3 yıllık ofis birim kira değerleri göz önünde bulundurulduğunda, 2019 yılında bir önceki yıla kıyasla %13 artış, 2020 yılında bir önceki yıla kıyasla %3 düşüş yaşandığı, 2021 yılında ise bir önceki yıla kıyasla %54 artış yaşandığı gözlemlenmektedir. 2022 yılı haziran ayı itibari ile bir önceki yılın aralık ayına kıyasla %35 artış yaşandığı görülmektedir.

 

2020 yılının mart ayında dünya çapında yaşanan COVID-19 salgınının da etkisi ile birlikte ofis sektöründe hızlı bir dönüşüm başlamıştır. Pandemi sürecinde, birçok firma yüksek metrajlı ofis alanlarına ihtiyaç duyulmadan da çalışılabildiğini görerek uzaktan çalışma sistemlerini benimsemiştir. Ofis sektöründe öne çıkan home-ofis konseptine yönelişin beraberinde, süreç içinde kullanım kolaylıkları sağlayan hazır ve paylaşımlı ofis konseptleri öne çıkmıştır. İstanbul genelinde özellikle merkezi iş alanı niteliği taşıyan Mecidiyeköy, Şişli, Levent, Maslak, Ataşehir, Kozyatağı gibi bölgelerde hazır ve paylaşımlı ofis konseptlerinin geliştiği görülmektedir. 2021 yılı temmuz ayı itibari ile pandemi nedeniyle gelen kısıtlamalar sona ermiş fakat pandemi ile uzaktan çalışma olgusunun da toplumda yer etmeye başlaması ve şirketlerin gider kalemlerine ilişkin maliyetlerinde de azalma olması sebebi ile birlikte 2021 yılında ofis bölgelerindeki boşluk oranları da artmaya devam etmiştir.

Konut sektöründe ise 2020 yılı ile birlikte gelen pandemi etkisine rağmen önceki yıllara kıyasla satış rakamlarında artış yaşandığını söyleyebiliriz. 2020 yılında toplam ülke bazında 1.499.316 adet konut satılmış olup bir önceki yıla kıyasla satılan konut sayısı %11,2 oranında artış göstermiştir. Bu artıştaki temel etkenlerden birinin konut kredi faizlerindeki düşüş olduğu düşünülmektedir. 2021 yılında ise 1.500.856 adet konut satılmış olduğu satılan konut sayısı bir önceki yıla kıyasla %1 oranında artış göstermiştir. Bu oranın sebebinin pandemi sürecinin getirdiği belirsizlikler ve inşaat maliyetlerindeki artış olduğu düşünülebilir. 2022 yılı haziran ayı itibari ile toplam 726.398 adet konut satıldığı gözlemlenmektedir. Türkiye’de geçtiğimiz dönemlerde yaşanan ve günümüzde de devam eden kur yükselişleri, inşaat maliyetlerini de etkilemiş olup söz konusu maliyet artışları, inşaat sektöründeki aktörlerin birçoğunu planlarını revize etmek zorunda bırakmıştır. Bu bağlamda her sektörde olduğu gibi konut sektörü de pandemi sürecinden özellikle arz ve talep açısından etkilenmiştir.

 

İstanbul genelinde TÜİK rakamlarına göre son 3 yıllık konut birim satış endeksleri göz önünde bulundurulduğunda, 2020 yılı haziran ayında 2019 yılının haziran ayına kıyasla %20 artış yaşandığı, 2021 yılının haziran ayında bir önceki yılın haziran ayına kıyasla %26 artış yaşandığı gözlemlenmektedir. 2022 haziran ayı itibari ile bir önceki yılın haziran ayına kıyasla %185 oranında artış yaşandığı görülmektedir.

 

 

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından, arz fazlalığından dolayı boş haldeki ofis alanlarının değerlendirilmesi, ömrü dolmuş ya da atıl haldeki ofis stokunun değerlendirilmesi ve konut arzındaki açığı dengelemek amacı ile ofis stoklarının konuta dönüştürülmesi ile ilgili “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği”nde değişiklik yapılmıştır. 18.08.2022 tarihli ve 31927 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik”in geçici maddesi ile “Ticaret+ Konut” parsellerinde yer alan, iskan almış veya henüz inşa aşamasında olan ofis kullanımlı bağımsız bölümlerin, parseldeki toplam konut kullanımı %80'i geçmeyecek şekilde 1 Temmuz 2023'e kadar konuta dönüştürülebilmesine imkan sağlanmıştır. 2022 yılı itibari ile ülke çapında 4 milyon metrekarelik, İstanbul genelinde ise 1,5 milyon metrekarelik arz fazlası nedeniyle kiralanmayan ya da satılamayan ofis stoku olduğu tespit edilmiştir. Söz konusu ofislerin %50’sinin konuta dönüştürülmesi halinde, İstanbul'da yaklaşık 10.000, Türkiye genelinde ise yaklaşık 40.000 olmak üzere toplam yaklaşık 50.000 adet yeni konut arzından söz edilmekte olup bu durumun piyasaya olumlu etki etmesi beklentisinin yanı sıra ofisten konuta dönüşüm işleminin mal sahiplerine yaratacağı maliyet kaleminin de arzı etkileyebilecek önemli bir unsur olduğunu belirtmek gerekir.

Ofisten konuta dönüşüm düzenlemesi, sadece 18 Ağustos 2022 tarihinden önce ofis/büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına başlanmış veya yapı kullanma izni düzenlenmiş ofisler için geçerli olacaktır. Ofis/büro amaçlı yapı ruhsatı olan bulunan ofislerin yapı ruhsatlarında, bu düzenleme kapsamında ofisten konuta dönüşüm için kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat yaptırmaları ve tadilat ruhsatı düzenletmeleri gerekmektedir. Ruhsatta yer alan kullanım amacına yönelik tadilat sonucunda oluşacak KDV ve harç oranlarına ilişkin belirsizlik devam etmektedir.

Peki söz konusu yönetmelik değişikliği mal sahipleri açısından nasıl değerlendirilmelidir?

Konut sektöründe arzın sınırlı olması ve talebin yüksek olması sebebi ile konut satış ve kira artış oranlarında dengesizlikler oluştuğu ve hızlı bir artış olduğu gözlemlenmektedir. Ofis sektöründe ise pandeminin de yol açtığı etkiyle talebin de düşmesi ile birlikte benzer artışlardan söz edilememektedir. Özellikle İstanbul özelinde Mecidiyeköy, Şişli, Levent, Maslak, Ateşehir, Kozyatağı bölgelerinde inşaatı henüz tamamlanmamış, boş durumda birçok ofis bloğu olduğu görülmektedir. Söz konusu yönetmelik değişikliği ile yapıların herhangi bir gelir getirmeden ekonomik ömürlerinin dolması yerine arz fazlası ofis stokunun tadilat ruhsatı ile hayata kazandırılması ve talebe uygun olarak konut fonksiyonunun arzını karşılaması en makul çözüm olarak sunulabilir. Ofis birim kira değerleri ile konut birim satış değeri yıllar bazında karşılaştırıldığında “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik”in geçici maddesinin kısa vadede ofis sahipleri için getiri sağlayacak bir alternatif olduğu söylemek mümkündür.

İstanbul özelinde bazı inşaat firmaları bu yönetmeliği ve arz talep dengesini de göz önünde bulundurarak ofis, konut ve home-ofis şeklinde multifonksiyonel projelere geçiş yapmaya başlamıştır.

Konu dönüşümün mevcut durumda boş ve atıl olan ofis yapıları için oldukça verimli bir dönüşüm olacağı, bu dönüşüm modeli ile konut fiyatlarındaki artış hızının da dengeleneceği öngörülmektedir.