Ofis piyasasının gelişimi konum, ticari faaliyet, yabancı yatırım çekiciliği ve rekabetçi piyasa koşulları ile doğrudan ilişkilidir. Türkiye'nin ticari potansiyeli en yüksek ili olan İstanbul, ofis yatırımlarının önemli bir kısmına ev sahipliği yapmaktadır.

İstanbul'un ticaret ve hizmet sektörlerindeki gelişimi, yerli şirketlerin ulusal ve uluslararası arenada yaşadığı büyüme, yabancı sermayeli şirketlerin İstanbul'da idari merkezler kurma eğiliminin yanı sıra gelişen teknoloji ve ulaşım altyapısı, nitelikli ofis talebini artırdı. Bu da İstanbul genelinde farklı ofis merkezlerinin ortaya çıkmasına, yeni ve nitelikli bir ofis stokunun oluşmasına neden oldu. Ancak şu anda ofis piyasasında yabancı yatırımcı girişi ve büyümesinin sınırlı olduğu görülmektedir.

Ofis yatırımlarında bölgedeki arz-talep dengesi, yatırımların başarılı olabilmesi için kilit önemdedir. Geçtiğimiz yıllarda ofis piyasasındaki stok artışı sektörü endişelendiren faktörlerin başında gelmekteyken, firmaların faaliyetlerini yeni ofis alanlarına taşıması gibi nedenlerle stokun bölgesel bazda arttığı görülmektedir. Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin istatistiklerine bakıldığında 2015 yılından itibaren artmaya başlayan ofis binası sayısının 2018 yılı itibarıyla azalmaya başladığı ve 2019 yılı itibarıyla son on yılın en düşük seviyesine indiği görülmektedir. 2020 yılı son çeyreği itibarıyla, yapı ruhsatı istatistikleri bir önceki yıl ile benzer seviyede iken yapı kullanma izin belgesi istatistiklerinde yukarı yönlü bir trend gözlenmiştir. 2021 yılı yapı ruhsatları açısından daha olumlu geçse de yapı kullanma izinleri açısından bir önceki yıla göre benzer sonuçlar elde edilmiştir. 2022 yılı ilk çeyreğinde artan inşaat maliyetleriyle beraber, alınan ruhsat sayısında yaşanan ciddi azalmanın etkileri hala devam etmektedir.

 

2020 yılında ortaya çıkan Covid-19 pandemisinden en çok etkilenen sektörlerden biri de ofis sektörüdür. Uzaktan çalışma modelinin yaygınlaşması, ofis alanlarına olan talebin azalmasına neden olmuş ve kira/satış fiyatları olumsuz etkilenmiştir. Aşı artışıyla birlikte ofislere dönüş hareketi olsa da eski çalışan sayısına ulaşılamaması nedeniyle ofis talebindeki artış sınırlı kalmıştır.

Ofis sektöründeki en önemli gelişme, önümüzdeki dönemde İstanbul Finans Merkezi’nin devreye girecek olmasıdır. İstanbul Finans Merkezi’ne katılacak firmalara sunulacak avantajlar, hem doluluk hem de kiralama ücretleri açısından belirleyici olacaktır. İstanbul Finans Merkezi dışında az sayıda ofis projesi olduğu düşünüldüğünde stoka eklenecek yeni ofis sayısı azdır. Bu nedenle kiralama ücretlerinde büyük bir dalgalanma beklenmemektedir.

Pandemi etkisiyle oluşan ofis binalarındaki boşluk oranları artışı, pandeminin etkisini yitirmesi ile azalmaya başlamış olsa da doluluk oranlarının eski seviyelere ulaşmadığı görülmektedir.

Pandemi ile şehir hayatında değişen ve dönüşen birçok olgudan biri olarak; uzaktan çalışma uygulamaları da ofis piyasasını doğrudan etkileyen bir durum haline gelmektedir. Zorunlu tercih durumundan ziyade giderek firmaların alışmaya başladığı bir sistem haline gelen uzaktan çalışma anlayışının, ileri dönemlerde ofis piyasası üzerindeki etkiyi daha fazla göstereceği; firmaların daha az kişi kapasitesi ile ofis ortamında daha az çalışma saati uygulamalarının, daha küçük alanlı ofis alanlarına yönelişi artırabileceği düşünülmektedir. Bunun yanında, alansal küçülmeye gidemeyen firmaların ise, yatayda daha geniş sosyal alanların sağlanabileceği bir çalışma ortamı imkanı sunabilecek ofis yapılarına yönelebileceği belirtilmektedir.

Özellikle pandemi dönemi ve sonrasında uzaktan çalışma modelinin ortaya çıkmasıyla birlikte hibrit modelde (uzaktan çalışma+ofis) paylaşımlı ofislerin pazar payı artmaya devam etmektedir. Geleneksel ofis kiralama işlemleri yerine paylaşımlı ofis markalarından ofis kiralama işlemleri bu dönemde daha yaygın hale gelmektedir. Paylaşımlı ofis markalarının farklı bölgelerde farklı konseptlerde ofis alanları olması nedeniyle firmalar bu paylaşımlı ofis firmaları ile anlaşma imzalayarak çalışanlarının en yakın ofis konumunda çalışmalarını sağlamaktadır. Bu yöntem hem seyahat giderlerinden hem de ofis yönetimi ve kiralama maliyetlerinden tasarruf sağlayabilir. Uzaktan çalışma nedeniyle çalışma kültüründe de değişikliğe giden firmalar, ofis alanlarını küçültürken, maliyetlerini düşürmek isteyen firmaların tercihi de paylaşımlı ofis hizmeti veren firmalar olmuştur.

İstanbul genelinde yapılan yukarıdaki çıkarımlar doğrultusunda ofis piyasasının önümüzdeki iki, üç yıllık süreçte pandemi öncesi dönemdeki seviyelere ulaşmasının zor olacağı görülmektedir. Pandemi etkisinin ise, masa tabanlı çalışmadan uzaktan çalışmaya geçişe neden olacağı ve birçok işletmeyi orta ve uzun vadeli iş ve işletme stratejilerini yeniden değerlendirmeye teşvik edeceği düşünülmektedir. Bu nedenle, işletmeler uzaktan çalıştıklarında ofiste ve alışılmış düzenlerinde olduğu kadar iyi performans gösterebiliyorlarsa, gereken aktif alanın hacminin ve türünün de değişeceği düşünülmektedir. Dolayısıyla işletme genel giderleri ve marjları da aynı oranda değişeceğinden; performanslar olumlu etkilenirse, ofis içerisindeki esnek alanların daha kolay benimseneceği ve kira sözleşmelerinin de bu odaktan etkileneceği görülmektedir. Aynı zamanda, düşey yoğunluğu fazla olan yapılardan ziyade, açık ortama erişimi kolay olan ve çalışanlarına daha geniş sosyal imkan sağlayan yatay yoğunluklu ofis binalarının daha fazla ilgi görebileceği, bir diğer alternatif olarak ise home-office konseptine yönelişin olabileceği düşünülmektedir.

Ofis piyasalarına bakıldığında önümüzdeki süreçte fiziki ofislerin yerini paylaşımlı ofisler ve home-office konseptine bırakma potansiyelinin bulunduğunu söylemek yanlış olmayacaktır. Bu durumda pandemiyle gelen eski alışkanlıkların değişmesinin yanı sıra mevcut ekonomik koşullarda ofis kira maliyetleri ve operasyonel süreçlerin firmalara olan yükünün de etkisi bulunmaktadır. Günümüz teknolojisinde küreselleşmenin de getirdiği avantajla mobil çalışmaya geçen kişi ve kuruluşların paylaşımlı ofis modelleri ile bütçe tasarrufu sağlayacağı; çalışanlara hibrit model ile farklı çalışma ortamlarında farklı tecrübeler yaşatacağı da düşünüldüğünde İstanbul ofis piyasasında ilerleyen süreçte paylaşımlı ofis modellerini daha sık duyacağımız aşikardır.