2018 yılına kadar gelişim ivmesini sürdüren inşaat sektörü, son yıllarda yapılan yatırımlarda kalıcı bir artış kaydedemiyor. Yapı izinleri, 2019 yılında son 15 yılın en düşük seviyesine gerilemesine rağmen, 2003 yılı ile aynı seviyede kaldı. 2020 yılında pandemiden olumsuz etkilenen sektör, 2021 yılında yeniden toparlanma sürecine girse de 2022’nin ilk iki çeyrek verileri, gerilemenin tekrar ettiğini gösteriyor. İnşaat yatırımları, hem yatırımcıların/tasarruf sahiplerinin hem de üreticilerin aldığı kararların etkisinde kalarak, süreç içindeki değişkenlere bağlı olarak önemli ölçüde etkilenmeye devam ediyor.

İnşaat yatırımlarının başlıca aktörlerinden olan tasarruf sahipleri için gayrimenkul sahipliği, hem sosyolojik açıdan hem de yatırım amaçlı olarak ülkemizde oldukça önem arz ediyor. Tasarruf sahipleri birikimlerini başta konut olmak üzere genellikle gayrimenkul edinimi için kullanıyor.

Tasarruf sahiplerinin gayrimenkule olan ilgisi yeni projelerin de hayata geçiş hızını artırıyor. Yeni projeler hayata geçirilirken, bu projelerin niteliği ve sunduğu imkanlarda gün geçtikçe artış meydana geliyor. 2018 yılına kadar olan dönemde konut projeleri, hem yatırımcılara hem de geliştiricilere beklenenin üzerinde getiri sağladı. Böylece inşaat faaliyetlerinde kayda değer bir artış da ortaya çıkmış oldu. Ancak mevcut durum itibarıyla, özellikle nitelikli karma projeler olmak üzere, inşaat yatırımlarında bir düşüş trendi bulunduğu gözlemleniyor. Düşüşün öncelikli nedenleri arasında yatırımcı açısından konut fiyatlarındaki ve kredi faiz oranlarındaki artışlarının (Bkz. Grafik 1) alım gücünde azalmaya yol açması gösterilebilir. Özellikle 2022 yılının 6’ıncı ayından itibaren krediye erişimin oldukça kısıtlı olması konut yatırım kararlarının ötelenmesine sebep oldu.

 

                                              Grafik 1 – Konut kredisi faiz oranları

Yatırımcıların alım gücündeki azalmaya ek olarak, döviz kurlarında yaşanan artışlar ve mevduat yatırımına talebin azalması sonucunda; yatırımcıların döviz alımı ve kur korumalı mevduat hesabına yönelmesi de konut talebini azaltan bir diğer etken olarak ön plana çıkıyor. Bunlarla birlikte, tasarruf sahiplerindeki konut edinme motivasyonu, günümüzde hala yüksek seyrediyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve TOKİ tarafından açıklanan “İlk Evim, İlk İş Yerim ve İlk Evim Arsa” projesi örneğinde olduğu üzere, uygun ödeme şartlarının katkısıyla proje kapsamında 8 milyona yakın başvuru alındığı yetkililer tarafından belirtiliyor.

Üreticiler açısından bakıldığında, yeni yatırımların hayata geçirilememesinin en önemli sebeplerinden biri, genellikle karlılık olarak görünüyor. Grafik 2’de de görüldüğü üzere, 2017 yılından itibaren karlılık oranlarının düşmeye başladığı gözlemleniyor. Karlılığın düşmesi de yatırımcıların yeni proje yapmaya ilişkin motivasyonunu olumsuz etkiliyor. Kar marjı düşen yükleniciler, 2018 yılı itibarıyla yeni proje hayata geçirmek yerine tasarruflarını farklı şekillerde değerlendirme yolunu seçmeye başladılar. Bu duruma dayanak oluşturacak şekilde inşaat maliyetlerinde son iki yılda görülen hızlı artış, sektör oyuncularının yeni inşaatlara başlama motivasyonunu azaltıyor. Buna rağmen, 2022 itibarıyla yeni konut fiyatlarındaki artışın inşaat maliyetlerindeki artışa göre daha hızlı gerçekleşmesi de önemli bir tespiti oluşturuyor.(Bkz. Grafik 2). 2022’nin ilk iki çeyreğindeki yapı izinlerine baktığımızda ise geçen yılın aynı dönemine göre ~%21 oranında gerileme bulunuyor.

 

                                     Grafik 2 – İnşaat maliyetleri ile konut fiyat artışları

Bu durumun başlıca nedenlerinden biri olarak, enflasyonist ortam nedeniyle öngörülemezliğin getirdiği riskler olduğu sektör paydaşlarınca belirtiliyor. Malzeme maliyetlerinin döviz kuruna bağlı olarak artması ve arsa maliyetlerinin ve hasılat paylaşım/kat karşılığı oranlarının ulaştığı yüksek seviyelerden inme motivasyonlarının düşük olması, geliştiricilerin gelecek dönem kar beklentilerini olumsuz etkileyen en büyük iki faktör olarak ortaya çıkıyor. Bu durum, geliştiricilerin yeni inşaat projelerine olan ilgisinin azalmasına sebep oluyor ve stoka yeni arzların eklenme süresini geciktiriyor.

Yapı izinleri istatistiklerinin detaylarına bakıldığında, inşaat yatırımlarının 2004 yılından itibaren artmaya başladığı görünüyor. 2001 yılında yaşanan krizin ardından ekonomik toparlanma ile birlikte yapı izinleri, 2004 ve 2005 yıllarında ard arda yüzde 50 oranında artış gösterirken; devam eden süreçte, konutun getirisinin yüksek olması ve ekonomik göstergelerin iyiye işaret etmesiyle artış trendinin korunduğu gözlemleniyor. 2018 yılına gelindiğinde, istatistiki verilere göre yapı izinleri düşüş trendi gösteriyor. 2017 yılında zirve rakamlarına ulaşan yapı izinlerinin oluşturduğu arz fazlalığı yatırımlarda yavaşlamaya yol açıyor. Bu yatırım ortamına pandemi nedeniyle tedarik zincirinde yaşanan sorunlar, inşaat maliyetlerindeki artış ve öngörülemezlikler de eklendiğinde yeni yatırımların yavaşlaması kaçınılmaz hale geliyor. (Bkz. Grafik 3).

 

                                         Grafik 3 – Yapı ruhsatı alınan daire sayısı

İlerleyen süreçte, yeni yatırımlara başlanabilmesi için en önemli faktörler olarak, üretici açısından alım gücünün artırılması; üreticiler açısından ise öngörülemezliğin azaltılması ön plana çıkacak. Tasarruf sahipleri açısından alım gücündeki azalma, konut satışlarında düşüş olarak kendini gösterdi. Sosyal konut projesi ile birlikte uygun ödeme şartları sağlandığında talebin canlı olduğu tekrar teyit edildiği için, daha erişilebilir kredi imkanları ile konut satışlarının yeniden artış trendini yakalaması mümkün gözüküyor. Alım gücünü etkileyen bir diğer unsur olan konut fiyatlarında da alım gücünü olumsuz etkileyecek düzeydeki artışların önüne geçmek için yeni konut üretiminin devamlılığının sağlanması gerekiyor.

 

                                     Grafik 4 – Üçüncü çeyrekte gerçekleşen konut satışları