Pandemi süreciyle birlikte müstakil yaşam tercihlerinin artış göstermesi, gayrimenkul talebinin arsa ve arazi yatırımlarına yönelmesine neden oldu. 2023 yılında yaşanan Kahramanmaraş merkezli deprem felaketlerinin ardından ise arsa ve arazi yatırımlarına olan ilginin daha da arttığı görülüyor. Talepteki bu artışın, arsa fiyatlarına yukarı yönlü yansıdığı ve fiyat politikalarında belirgin bir hareketlilik yarattığı söylenebilir. Bu gelişmelerin bir sonucu olarak, daha düşük bütçelerle yatırım yapmak isteyenler açısından; imarsız araziler üzerinde konumlanan tiny house, prefabrik yapı gibi doğrudan temel gerektirmeyen yapıların yer alabileceği bağ, bahçe ve arazi yatırımlarının öne çıktığı görülüyor.

Arsa ve arazi fiyatlarındaki artışın alım-satım hızını yavaşlattığı noktada, görece daha cazip fiyat seviyeleri sunan hisseli arsa ve tarla satışları dikkat çekiyor. Konut fiyatlarındaki yükseliş, kredi kullanımına ilişkin kısıtlar ve yüksek faiz oranları, yatırımcıların fiyat avantajı sağlayan hisseli taşınmazlara yönelmesine neden oluyor.

Aynı bölgede yer alan ve fiziksel özellikleri itibarıyla benzer niteliklere sahip iki taşınmazdan; biri müstakil, diğeri hisseli mülkiyet yapısına sahip olduğunda, fiyat farkının ortalama %10 ile %30 arasında değiştiği görülüyor. Bu farkın; hissedar sayısının artması, hissedarlar arasında yaşanabilecek uyuşmazlıklar ve kullanım belirsizlikleri gibi etkenlere bağlı olarak daha da açılabildiği söylenebilir. Hisseli taşınmazlarda satış söz konusu olduğunda, ön alım hakkının diğer hissedarlara ait olduğu görülüyor. Taşınmazın tamamının satılması durumunda ise tüm hissedarların ortak onayı gerekiyor ve hissedarlardan birinin dahi onay vermemesi halinde satış işlemi gerçekleştirilemiyor.

Hisseli mülkiyet yapısına sahip arsa ve arazilerde, parselin hangi bölümünün hangi hissedara ait olduğunun net şekilde belirlenmediği görülüyor. Bu durum, hisseli taşınmaz edinimine karşı temkinli yaklaşılmasına neden oluyor. Ancak resmi kurumlar nezdinde düzenlenen sözleşmeler aracılığıyla, hisselere karşılık gelen kullanım alanlarının belirlenmesi ve tapu kayıtlarına tescil edilmesi mümkün olabiliyor.

Emlak vergisi uygulamalarında ise her hissedar, taşınmazdan sahip olduğu hisse oranında yükümlü oluyor. Büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde tarla vasfındaki taşınmazlarda binde 2, arsa vasfındaki taşınmazlarda binde 6; büyükşehir belediyesi sınırları dışında ise tarla vasfındaki taşınmazlarda binde 1, arsa vasfındaki taşınmazlarda binde 3 oranında emlak vergisi uygulanıyor.

Bankaların kredi politikaları farklılık göstermekle birlikte, genel olarak hisseli arsa ve arazileri teminat olarak kabul etme konusunda daha temkinli davrandıkları görülüyor. Bu kapsamda kredi taleplerinin olumsuz sonuçlanabildiği ya da ek teminat talep edilebildiği ifade edilebilir.

Hisseli arsa ve tarla yatırımlarının tercih edilmesinin ardından, gerekli koşulların sağlanması halinde parsellerin imar planı hükümlerine uygun olarak ifraz edilerek müstakil parsel niteliği kazanması mümkün olabiliyor. Ancak imar mevzuatında yer alan şartların sağlanamaması durumunda ifraz işleminin gerçekleştirilememesi, yatırım açısından dezavantaj olarak değerlendiriliyor.

Genel olarak bakıldığında, hisseli arsa ve tarla edinimlerinin çeşitli avantaj ve dezavantajları beraberinde getirdiği görülüyor. Bu tür yatırımların olumlu ve olumsuz yönlerinin birlikte değerlendirilmesi ve karar sürecinin yatırımcının beklentileri ile risk algısına bağlı olarak şekillendiği söylenebilir.