Gayrimenkul yatırımlarında son yıllarda en sık duyduklarımız sürekli ve yüksek fiyat artışları, konut satın alım gücünde azalma, konut üretiminde yaşanan darboğaz şeklinde sıralanıyor. Kuşkusuz bu unsurların oluşturduğu yatırım iklimi beraberinde riskleri de getiriyor. Fiyat artışlarının sonsuza kadar devam edemeyeceği gerçeğiyle erken yüzleşen yatırımcılar için ise gayrimenkule dayalı risklerin yönetimini sağlayacak araçlar oldukça sınırlı. Gayrimenkullere etki eden iki ana risk grubu olup bunların birincisi, inşa yılı, konumu gibi özelliklerine ilişkin sistematik olmayan riskler, diğeri ise piyasa riskinden kaynaklı sistematik risklerdir. Sistematik risklerden dönemsel olarak ticari gayrimenkuller daha fazla etkilenebilmekte iken konut nitelikli gayrimenkuller ise sahip olduğu yüksek değer nedeniyle ekonomileri daha fazla etkileyebilecek niteliğe sahiptir. Geçmiş yıllarda konut kaynaklı yaşanan ekonomik durgunlukların bir yenisinin daha olmaması için uyarı mekanizmalarının ve gerekli önlemlerin hızlı bir şekilde alınmasının önemi ise göz ardı edilemez.
Gayrimenkul, enflasyona karşı koruma sağlaması beklentisinin yanı sıra kaldıraçlı bir yatırım imkanı sağlamasıyla da tercih ediliyor. Bu durum da sistematik risklerden birisi ile doğrudan karşılaşılmasına olanak sağlamakta. Faiz oranlarının düşük seyretmesiyle para arzında yaşanan artış, ipotekli konut alımına artan talep ve risksiz getiri oranlarının azalması gayrimenkullerin sermaye değerlerinde artışlar görülüyor. Bu noktaya kadar her şey yolunda olmasına karşın gayrimenkullerden elde edilen gelirlerdeki (kira vb.) artış ise her zaman sermaye artışı ile bağıntılı şekilde ilerlememektedir. Bu nedenle, gayrimenkullerin sermaye geri dönüş oranları ya da diğer adıyla kapitalizasyon oranları düşebilmekte veya ticari gayrimenkullerdeki riskler artış göstererek (gelirlerin azalması ya da beklentilerin bozulması ile) yatırımların değerini koruyamamasına neden olabilmektedir.
Piyasalar geçmiş yıllarda olduğu gibi bu dengenin tekrar sağlanması için zaman aracılığıyla yaralarını sarabilse de bu tedavinin maliyeti oldukça yüksek olabiliyor ve durgunluklara yol açabiliyor. Borsa yatırımlarında risklerden kaçınmak için sıklıkla kullanılan vadeli işlem sözleşmelerini bu anlamda irdelemekte fayda bulunuyor. Uzun vadeli bir yatırım olarak dikkate alınan konut yatırımlarında hedge çok efektif bir şekilde kullanılmayabilir. Ancak, konut fiyatlarının istikrarlı bir şekilde sürekli artış gösterdiği durumlarda (aslında tüm finansal varlıklarda), yerel ya da ulusal çapta dalgalanmalara maruz kalmamak için konut sahipleri fiyatların düşme riskini korumayı isteyebilir. Özellikle elinde toplu bir gayrimenkul yatırımı bulunduran geliştiriciler, yatırımcılar, fonlar bu dalgalanmalardan daha fazla zarar görme eğilimindedir. Ekonomik durgunluğun hissedildiği dönemlerde de riskten korunma isteği artış gösterecektir.
Bu gibi riskli durumlarda, gayrimenkul üzerine yatırımları bulunan bir şirkette/fonda, fonksiyon bazında çeşitlendirme her zaman yeterli olmayabilir. Gayrimenkul yatırımı yapan ve öngörülen çıkış zamanında makroekonomik nedenlerle gayrimenkul fiyatlarında gerileme ile karşı karşıya kalacağını öngören bir şirket/fon için risklerini düşürmek adına önlemler alınması gerektiği açıktır.
Gayrimenkule dayalı vadeli işlem sözleşmelerinin geçmişinden kısaca bahsetmek gerekirse, bu sözleşmeler organize piyasalarda kısa bir geçmişe sahip olan ve gelişim kaydeden bir türev araçtır. 1990’lı yıllar itibarıyla gayrimenkule dayalı türev araçlar için birçok girişim olmuştur. Buna karşın, oluşturulan türev araçların bazıları kısa bir süre piyasada kalabilmiş ve düşük hacimlere sahip olmuş, bazılarının piyasaya çıkmasına izin verilmemiş, bazıları da düzenleyici kurumlar tarafından sona erdirilmiştir.
Gayrimenkule dayalı vadeli işlem sözleşmelerinin geçmişinden kısaca bahsetmek gerekirse, bu sözleşmeler organize piyasalarda kısa bir geçmişe sahip olan ve gelişim kaydeden bir türev araçtır. 1990’lı yıllar itibarıyla gayrimenkule dayalı türev araçlar için birçok girişim olmuştur. Buna karşın, oluşturulan türev araçların bazıları kısa bir süre piyasada kalabilmiş ve düşük hacimlere sahip olmuş, bazılarının piyasaya çıkmasına izin verilmemiş, bazıları da düzenleyici kurumlar tarafından sona erdirilmiştir.
Gayrimenkuller yapısı itibarıyla heterojen varlıklar olduğu için, vadeli işlemler piyasalarında işlem görebilmeleri için standartlaştırılmış varlıklar haline getirilmesi gerekiyor. Gayrimenkul fiyatları için oluşturulan kalite etkisinden arındırılmış endeksler ve borsalarda işlem gören gayrimenkule yatırım yapan hisselerin değerlerini izleyen endeksler bu anlamda dayanak varlık olarak standart bir ürün sağlayabilmektedir.
Gayrimenkule dayalı vadeli işlem sözleşmelerinin doğru bir anlatımla veya doğru bir kanalla yatırımcıyla buluşturulması için yeniden adımlar atılması bu anlamda oldukça değerli. Gayrimenkulün ihtiyaçlar hiyerarşisindeki yeri toplum tarafından barınma ile sınırlı bırakılmayarak artık tam manasıyla bir yatırım aracı olarak konumlandırıldığını görüyoruz. Bu yatırımların sağlıklı bir şekilde getiri elde etmeye devam edebilmesi ve sistemin yapısının korunabilmesi için yeni araçlara, yeni fikirlere ihtiyacımız var.
