Günümüzde, dünyada ve Türkiye’de yaşanan ekonomik gelişmeler tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de etkilerini gösteriyor. Bu gelişmelerin sektöre etkileri, artan inşaat maliyetleri ve yüksek arsa fiyatları gibi sonuçlarla karşımıza çıkıyor. Gayrimenkul sektöründeki dönemsel dezavantajlara rağmen “turizm”, son zamanlarda yoğun talep artışı gören ve dikkat çeken bir sektör olarak karşımıza çıkıyor.

Pandemi dönemindeki istatistiklere bakıldığında, pandemi öncesinde 2019 yılında Türkiye’de toplam ziyaretçi sayısı yaklaşık 51.7 Milyon iken, 2020 yılında yaklaşık 12.7 Milyon ziyaretçi ile geçmiş 20 yılın en düşük ziyaretçi sayısına, 2021 yılında ise yaklaşık 24.7 Milyon ile son 15 yılın en düşük ziyaretçi sayısına ulaşılmıştır. 2022 yılında ise hem pandemi döneminde oluşan birikmiş talebin pandemi etkilerinin azalması ile sektöre direkt talep artışı olarak yansıması, hem de içinde bulunduğumuz yılın başından itibaren özellikle TL/kur paritesinde yaşanan gelişmeler yabancı ülkelerden Türkiye’ye olan ilginin artmasına sebep olmuştur. Yılın ilk 7 ayında toplam ziyaretçi sayısı yaklaşık 23 Milyon’a ulaşmış olup 7 aylık dönemde bir önceki yılın aynı dönemine göre %128 oranında artış görülmüştür. Pandemi öncesi dönemle kıyaslandığında ise hala 2019 yılının verilerinin üzerinde ziyaretçi sayısına ulaşılamadığı görülmektedir. Aynı dönemlere bakıldığında 2019 yılının ilk 7 ayında toplam ziyaretçi sayısı yaklaşık 28.5 Milyon olarak gerçekleşmiştir.

Turizm sektöründe dünya ölçeğinde yaşanan hareketlilik ve enflasyon oranlarındaki artış oda fiyatlarını etkilemiştir. Oda fiyatlarındaki bu artışın ise doluluk oranlarını olumsuz etkilemediği görülmektedir. Kültür ve Turizm Bakanlığı verilerine göre 2022 yılının temmuz ayında otel doluluk oranları bir önceki yılın aynı ayına göre %7,9 artışla ortalama %71,3’e yükselmiştir. Oda fiyatları ise Türkiye genelinde 2022 yılının temmuz ayında geçen yılın aynı ayına göre %35 oranında artış ile ortalama 158 euro’ya yükselmiştir.

Bu artışın sadece Türkiye’de değil global ölçekte de gerçekleştiği görülmektedir. Merkezi İspanya’da bulunan otel veri toplama merkezi “Mabrian Avrupa” verilerine göre benzer artış Avrupa’da da enflasyona bağlı olarak gerçekleşmiştir. Aşağıdaki grafikte 2019-2022 yılları karşılaştırılması yapıldığında en yüksek fiyat artışının Yunanistan’daki 5 yıldızlı otellerde gerçekleştiği görülmektedir. Grafikte yalnızca Akdeniz’deki oteller için oda fiyatı karşılaştırması yapılırken 2 yıllık süreçte Türkiye’de yalnızca 3 yıldızlı oteller için oda fiyatında düşüş görülmüştür. Oda fiyatlarındaki bu artışın birikmiş turizm talebi ile oluştuğu ve pandemi etkilerinin tamamıyla bitmesi ile yeniden belirli bir dengede seyredeceği düşünülmektedir.

 

Kaynak: https://mabrian.com/blog/trend-mediterranean-hotel-prices

Hem oda fiyatları hem de doluluk oranlarındaki artış trendinin yatırımcıların da dikkatinden kaçmadığını yapılan ve yapılması planlanan yeni yatırımlardan anlaşılmaktadır. 2022 yılının ilk yarısında 48 adet yeni otel açılırken ikinci yarısında da yatırımların devam edeceği düşünülmektedir. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın ‘Yatırım Teşvik Belgeleri’ verilerine göre 2022 yılının ilk yarısında otel yatırımları en fazla ilgi gösterilen yatırımlardan biri olmuştur. Ocak-Haziran ayları arasında toplam teşvik değeri yaklaşık 7,5 milyar TL olan toplam 75 otel projesi için başvuru yapılmıştır. Aynı 6 aylık dönemi bir önceki yıl ile karşılaştırdığımızda ise 2021 yılında 1.21 Milyar TL başvuru yapıldığı görülmektedir.

Yüksek fiyat artışı proje geliştirme çalışmalarında da varsayımlar üzerinden değerlendirme yapıldığında otel yatırımlarını oldukça avantajlı kılmaktadır. Geri dönüş süreleri ve yatırımcı açısından karlılığı değerlendirildiğinde önceki yıllarda diğer sektörler ile kıyaslandığında karlılığı ilk sıralarda olmayan otel yatırımlarının artık mevcut doluluk ve oda fiyatları ile çok daha avantajlı olduğu sonucuna ulaşılmaktadır. Yatırımın aynı zamanda markalı bir yatırım olması alternatifi de riski azaltan bir etken olmaktadır.

Yeni açılan ya da açılması planlanan otellerde artık yatırımcıların zincir otellerle birlikte hareket ettiği görülmektedir. Çoğu otel projesinde franchise sözleşmesi imzalanmakta olup bu durum yeni yapılan otel yatırımının sektöre hem hızla giriş yapmasını hem de pazarda yeni bir marka oluşturma çabasına katlanmamasını sağlamaktadır. Markalı otel zincirlerinin franchise’i ile ilerlemek pazarlama maliyetinde de oldukça tasarruf yapılmasını sağlamaktadır. Bu tip yatırımlarda marka standartları, eğitim destekleri ve müşteri güvenine sahip olmaları yeni açılan oteller için oluşabilecek doluluk riskini de azaltmaktadır. Bu durum aslında oluşan ziyaretçi talebinin yanı sıra sektör içindeki en önemli dinamiklerden birinin de yüksek hizmet standardı olduğunu göstermektedir.

Turizmdeki gelişmeler sadece yıldızlı oteller ile değil, uzun dönemli konaklama (extended stay) modeli, özellikle İstanbul’un tarihi yarımada bölgesinde yapılan restorasyon çalışmaları ile konut nitelikli tarihi yapıların apart/butik otellere dönüşmesi, rezidansların apart otel olarak işletilmeye başlanması gibi gelişmeler ile de oluşan talebe cevap vermeye ve gelişmeye devam ediyor. Konaklama trendleri için de bir diğer önemli husus ise kurumsal kiralama yapan firmaların ev sahiplerinden kiraladıkları evleri, kısa dönemli konaklama hizmeti olarak özelikle yabancı ziyaretçilerin kiralamasına sunuyor olmalarıdır. Rakamsal büyüklüğün ne seviyelere ulaştığını öngörmek için yeterli dataya sahip olmasak da bu trendin de konaklama sektörü tarafında kısa ve orta vadede önemini artıracağını net olarak söyleyebiliriz.