KONUTA ERİŞİMDE ALTERNATİF MODEL: GAYRİMENKUL SERTİFİKALARI

Son yıllarda sadece ülkemizde değil, Avrupa’da da görülen konuta erişim zorluğu birçok farklı etkenle tetiklenmektedir. Global pandemi krizi, özellikle çevremizdeki politik sorunlar ve bu sorunların getirdiği ekonomik sonuçlar, bankaların kredi faiz oranları, inşaat maliyetlerindeki artış, hane halkı gelirlerindeki değişimler gibi faktörler elbette konut edinimini de etkilemektedir.

Özellikle konuta erişebilirliğin azalması ile barınma ihtiyacının karşılanmasında kiralama taleplerinin artış göstermesiyle, konut kiralarında da hızlı bir yükseliş yaşanmıştır. Bu durumda, konut almak isteyenler için finansman çözümü olarak akla gelen ilk araç konut kredileri olmaktadır. Ancak, konut kredi faizlerindeki oranların yüksekliği de göz önünde bulundurulduğunda, konut almak veya konut yatırımı yapmak isteyenler için alternatifler kısıtlı kalmaktadır. Aşağıdaki tabloda da görüldüğü üzere, geçmiş 5 yılda ipotekli konut satış oranı 2020 yılının ilk yarısında %40 seviyelerindeyken 2023 yılının ikinci yarısında %10’un altında gerçekleşmiştir.


        

Tüm bu gelişmeler ışığında, alternatif yatırım araçlarına duyulan ihtiyaç artmıştır. Gayrimenkul yatırım fonları ve proje gayrimenkul yatırım fonlarının çokça konuşulduğu bu dönemde, bir diğer alternatif de “gayrimenkul sertifikaları” olmuştur. İlk olarak 05.07.2013 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren gayrimenkul sertifikaları, SPK tarafından şu şekilde tanımlanmıştır;
            “İhraççıların, inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç ettikleri, Gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden, nominal değeri eşit menkul kıymetler.”

Temeli 1989 yılında ortaya çıkan konut sertifikalarına dayanan gayrimenkul sertifikalarının amacı, konut sertifikalarında olduğu gibi hem küçük ölçekli birikim sahiplerinin konut sahibi olmalarını sağlayacak bir alternatif oluşturmak hem de konut projelerinin finansmanını sağlamaktır.

2013 yılında yayımlanan yeni tebliğ ile tekrar gündeme gelen gayrimenkul sertifikalarının, bu dönemden sonraki ilk ihracı 2017 yılında gerçekleşmiştir. Yakın dönemde ise yeni bir ihraç Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın, TOKİ ve Emlak Konut GYO iş birliği ile Damla Kent Projesinde gerçekleşmektedir. Bu iş birliği, sadece konuta erişim kolaylığı sağlayan bir alternatif değil, aynı zamanda kentsel dönüşüm süreçlerinde yeni bir finansman modeli olarak da karşımıza çıkmaktadır. Küçük birikimlerle kentsel dönüşüm sürecine yatırımcıların dahil olması, süreçte yatırımcılara sunulan esneklik olanakları ve diğer yandan finansman kaynağı sağlanması ile bu yeni iş birliği, kentsel dönüşümde yeni bir dönemin başlaması açısından bir fırsat olarak değerlendirilebilir.

Damla Kent Projesi’nde yatırımcı, projenin getirisinden kazanç sağlama hatta yeterli paya ulaşıldığında konut sahibi olma olanağına sahiptir.  Öncesinde ihraççı tarafından belirtilen vadenin sonunda nakdi karşılık veya mülkiyet hakkı edinilebilen sertifikaların alımı, banka ve aracı kurumlar aracılığıyla yapılabilmektedir.

Yatırımcılar, süreçte paylarını satış emri ile güncel borsa fiyatı üzerinden satabilmekte; diğer iki seçenek de asli edim talep sürecinde ev almak veya proje sonuna kadar bekleyip tali edim kapsamında gayrimenkul satışından elde edilen gelirden, sahip olunan sertifika oranında getiri sağlamaktır. Burada merak edilen sorulardan biri de elbette, yatırımcının bu sertifikalar ile hangi daireyi alabileceği veya seçebilme imkanının olup olmadığıdır.

Halka arz dokümanlarına göre yatırımcı, asli edim talep süreci içerisinde eğer yeterli sayıda gayrimenkul sertifikasına sahipse almak istediği bağımsız bölümü seçerek ayırtabilmektedir. Bu durumda, söz konusu bağımsız bölümün başka birine satışı gerçekleşmeyecektir. Halka arz sürecinde daire tipi bazında belirtilen sertifika adedine proje sonuna kadar ulaşan yatırımcılar, sahip oldukları sertifika adedine uygun bağımsız bölüm için başvuru yapabileceklerdir. Projede, bağımsız bölümlerin şerefiye farkına göre sertifika adetleri değişmektedir.

Gayrimenkul sertifikaları, proje gayrimenkul yatırım fonları gibi alternatif yatırım araçlarının hem küçük yatırımcıya gayrimenkul kazancı sunmaları hem de inşaat projelerinde finansman olanağı yaratmaları, sektörel açıdan önemli gelişmeler olarak karşımıza çıkmaktadır.

Yatırımcı açısından şeffaf bir süreçle gerçekleşen yatırımların kurumsal yapılar tarafından yönetilmesi; gayrimenkulden getiri elde etmek veya parça parça konut almak, geleneksel yatırım alışkanlıklarının dışında olsa da, farklı alternatiflerin sektöre yeni bir kapı aralamasının sonuçları yakın zamanda kendini gösterecektir.