Türkiye gibi aktif fay hatları üzerinde yer alan ülkelerde, kentsel dönüşüm uygulamaları çok daha önemli hale geliyor. Ülkemizde kentsel dönüşüm süreci “6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” kapsamında yürütülüyor.
Kanun kapsamında kentsel dönüşüm uygulamaları riskli yapılarda maliklerin (2/3) arsa payı çoğunluğunun kararı ile yapılabiliyordu. Karara katılmayan maliklerin payları açık artırmayla satış veya Hazine adına tescil yoluyla el değiştiriyordu. Bu durum çok malikli yapılar, çok hisseli taşınmazlar için azınlık maliklerin yarattığı bloke, açık artırma ve tebligat süreçlerinin sonuçlanmaması nedeniyle sürecin yavaşlaması anlamına geliyordu.
Yasal süreçlerde ve uygulama takvimindeki zorluklarla malik bildirimlerindeki güçlükler değerlendirildiğinde, kentsel dönüşüm için hem malik hem de geliştirici tarafında iştah düşebiliyordu.
Resmî Gazete’nin 4 Şubat 2026 tarihli 33158. sayısında “6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” yayınlandı. Söz konusu yönetmelik ile beş madde değiştirildi, bir yeni madde eklendi ve kanunun sorumluluk tarafı yeniden tanımlandı.
Yapılan değişiklikler ve ilaveler temel olarak aşağıda yer alan konuları ve uygulama alanlarını içeriyor;
- En önemli değişiklik karar mekanizmasına ilişkin gerçekleşti. Kanun kapsamında karar mekanizması maliklerin (2/3) arsa payı çoğunluğu ile çalışıyordu. Söz konusu yönetmelik değişikliğiyle bu durum arsa payı çoğunluğuyla değil salt çoğunluk (%51) ile işleyecek şekilde düzenlendi. Ayrıca ilgili maddedeki değişiklik aynı zamanda maliklere bildirim, elektronik tebligat süreçleri gibi düzenlemeleri de içerdiğinden, karar alma süreçlerinin hızlanmasının önü açılmış oldu.
- Riskli yapıların yıkılması sonrası arsa niteliğine dönüşen taşınmazın tapu kaydındaki “riskli yapı şerhi” ilgililerin talebi veya idarenin bildirimi üzerine Tapu Müdürlüğü’nce terkin edilecek. Şerhin kaldırılması ardından taşınmazın tapu kayıtlarında “6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme” yapılacak ve bu sayede tapu işlemleri daha net ve sistematik biçimde ilerleyecek.
- Yapı ruhsatı başvurusu için salt çoğunluk kararı, anlaşma şartları ve karara katılmayan maliklerin usulüne uygun tebliğ edildiğinin belgelenmesi zorunlu hale geldi. Bu düzenleme ruhsat aşamasındaki hukuki denetimi güçlendiriyor.
- Malikler toplantı yapmasına gerek olmadan, sözleşmeyle veya vekaletname ile salt çoğunluğu yani %50’nin üzerindeki oranı sağlayınca bir karar tutanağı olmadan, diğer malikleri sözleşmeyi görmesine bile gerek olmadan, imza mecburiyeti koyarak payları hakkında karar verebiliyorlardı.
Bu uygulama ciddi anlamda mağduriyeti yol açmaktaydı. Malikler, çoğunluk maliklerin ne karar aldığını ya da hangi sözleşme imzaladığını bile görmeden noterdeki imzaya davet ediliyordu.
Yeni değişiklikle bir malik diğer malikleri toplantıya davet edebilecek olup diğer maliklere noterden veya binaya asılmak suretiyle (yıkılmış ise muhtarda askı ilanında tutularak) 15 gün süreyle toplantı talebini tebliğ edebilecek. Böylece malikler arasında daha fazla iletişim olacak ve herkesin bilgisi dahilinde süreç ilerleyecek.
- İmar hakkı transferi kazanılması durumunda tapu harcı ve ücret muafiyetleri riskli yapının bulunduğu parsel alanı oranında hesaplanacak. Bu durum da ciddi bir maliyet avantajı sağlıyor.
- 01.2024 tarihi itibarıyla düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar müteahhit talebi olması halinde %6 oranında yeniden düzenlenebilecek. Söz konusu düzenleme devam eden, tamamlanamamış projeler için ciddi bir finansal esneklik sağlıyor.
- Yönetmelikte yer alan “Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı” ifadesi “Kentsel Dönüşüm Başkanı” olarak değiştirildi. Bu değişiklik ile idari yetki dağılımı güncellendi.
Yapılan düzenlemeler ve eklemeler afete hazırlık anlamında umut vadediyor. Karar alma süreçlerinin hızlanması, tebligat süreçlerinin standartlaşması, pay satışı mekanizmalarının netlik kazanması, mali kolaylıklar sağlanması, hukuki çerçevenin güçlenmesi yönetmelik değişikliğinin en öne çıkan başlıkları oldu. Bununla birlikte “Kentsel Dönüşüm Başkanı” ifadesi uygulamanın idari isminin net olarak tanımlanması anlamında önemli. Kentsel dönüşümün yeni döneminde projelerin hızlandığını, kanun ve uygulama bağlantısının güçlendiğini görebiliriz.
