Tersine Göç ve Getirdiği Riskler

Yorucu şehir hayatı ve son 1 yılı aşkın bir süredir devam eden pandemi sebebiyle köyden kente göç eylemini artık tersine bir şekilde yaşıyoruz. Şehir hayatının kalabalığından yorulan ve çoğunluğunu beyaz yakalıların oluşturduğu bir kesim, artık şehir kargaşasından uzak yerlerde tarla alıp geleceğe yatırım yapmak ya da boş arazi üzerinde bir konut inşa edip, yaşamak istiyor.

Özellikle tarım arazilerine gerçekleşen talep artışları, doğal olarak gayrimenkul sahiplerinin de dikkatini çekmiş durumda. Bu noktada yatırımı doğru taşınmaza, doğru zamanda ve doğru şekilde yapmak çok önemli. Aksi taktirde bu iyi niyetli yatırım büyük bir hüsranla bitebilir.

Tarlalar için kısaca henüz imar uygulaması görmemiş parseller olduğu için, sınırlı yapılaşma hakkına sahip parseller diyebiliriz. Bir tarla üzerine yapılabilecek yapı, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 63. maddesine göre inşaat alanı kat sayısının yüzde 5’ini geçmemek koşulu ile maksimum 250 m2 ve iki kat ile sınırlıdır. Bu yapılar, yola ve parsel sınırına 5 metreden daha yakın yapılamaz.

Tabii ki bu konuda da istisnalar var. İlk olarak üzerine yapı yapılacak arazinin kadastral yola cephesi olması gerekir. Yola cephesi olmayan bir araziye yapı yapmak mümkün değildir. Sit alanında veya su havzasında kalan parsellerde yapılaşma izni verilmez. Ormana sınırı olan arazilerin de orman kapsamına alınma riski mevcuttur. Dolayısıyla bu parsellerde de yapılaşmaya izin verilmeme riski bulunuyor.

Bununla beraber Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında köy ve mezraların yerleşik alanlarında yapılaşma hakkı daha farklıdır. Taban alanının yüzde 40’ını ve 2 kattan fazla olmamak koşulu ile tarımsal, hayvancılık amaçlı veya konut yapıları inşa edilebilir. Ancak bu yapıları inşa etmek için köy nüfusuna kayıtlı olma ve köyde sürekli oturma şartı vardır. Dolayısıyla bu şekilde bir yatırım herkes için uygun olmayacaktır.

Tarlalarda dikkat edilmesi gereken en önemli hususlardan bir diğeri ise alınan taşınmazın hisseli olup olmamasıdır. Hisseli olan bir taşınmazda diğer hissedarların ön alım (şufa) hakkı bulunuyor. Diğer hissedarlara haber verilmeksizin yapılan satışlar için açılan davalar sonucunda mevcut satış ve dolayısıyla tapu iptal edilebilir ve ciddi bir maddi kayıp oluşabilir. Taşınmazların alım satımı halen büyük bir oranda belediye rayiç bedelleri ile gösteriliyor. Bunun da sebebi tapu işlemleri için yapılacak alım satım harcının daha düşük çıkmasıdır. Örnek olarak 100.000 TL olarak gerçekleşen satışın belediye rayiç bedeli ve dolayısıyla tapu işlemlerinde gösterilen vergisi 10.000 TL olarak görünüyor. İşte maddi kayıp tam da bu noktada meydana geliyor. Bilgisi dışında satışı gerçekleşen hisse tapusu için şufa hakkını kullanmak isteyen bir hissedar, tapu senedinde görülen bedel üzerinden geri alımı gerçekleştirebilir. Bu da bir ömür biriktirilen yatırımın bir anda buhar olmasına yol açacaktır.

Bahsedilen konuda en büyük hatalardan biri, bölgede imar planı çalışmalarının tamamlanması ile hissedarlara ait parsellerin dağıtım cetvellerinin oluşmasıdır. Bu cetvellerde bütün hissedarların yeni oluşan parsellerin konumları ve alanları bellidir ancak yine de henüz imar parseli henüz oluşmamıştır. Yani alınan tapu halen bir tapu hissesidir. Bu sebeple yukarıda belirtilen bütün geri alım süreci aynı şekilde işlemeye açıktır.

Bu tarz yatırımlar her ne kadar kulağa hoş gelse de yüksek riskler içeriyor. Bu riskleri minimize etmek için, konunun uzmanı kuruluşlarca hazırlanan değerleme raporlarından faydalanmak her zaman faydalı olacaktır.

Basarili
Basariyla tamamlandi
Uyari
Bir uyari ile karsilasildi.
Hata
Bir hata ile karsilasildi.

Duis aliquet egestas purus in blandit. Curabitur vulputate, ligula lacinia scelerisque tempor, lacus lacus ornare ante, ac egestas est urna sit amet arcu. Class aptent taciti sociosqu ad litora ade torquent per conubia nostra, per inceptos himenaeos.

Sed molestie augue sit amet leo consequat posuere. Vestibul ante ipsum primis in faucibus orci luctus et ultrices posuere ile cubilia Curae; Proin vel ante a orci tempus eleifend ut.