Gayrimenkul Döngüleri

Gayrimenkul günümüz itibarıyla barınma amaçlı kulllanımının yanı sıra yatırım amaçlı olarak da tercih edilmektedir. Yatırım amaçlı tercih edilmesinde ise en yaygın neden olarak konut yatırımının enflasyona karşı koruma sağlaması gösterilmektedir. Ancak, doğru bir yatırım için gayrimenkulün arz ve talep koşullarını doğru bir şekilde analiz etmek gerekmektedir.

Gayrimenkul arzının artışını etkileyen çok sayıda faktör bulunmaktadır. Arzı genel itibarıyla talep yönlendirmektedir. Gayrimenkulde, özellikle konut sınıfındaki gayrimenkullerde, demografik yapı tarafından desteklenen doğal bir talep bulunmaktadır. Evlenme, boşanma, göç gibi etkenler de konut talebini desteklemektedir. Bunun yanı sıra, enflasyona karşı koruma sağlaması ve düzenli bir gelir akışı oluşturması için yatırım amaçlı olarak da gayrimenkul alınmaktadır. Zaman zaman mevduat faizindeki azalma, ekonomiye duyulan güven yatırım amaçlı alımları desteklemekte ve bu talep doğrultusunda artırılan arz zaman içerisinde piyasada balonların (boom) oluşmasına neden olabilmektedir. Gayrimenkulün yapısı gereği arz esnekliğinin olmaması zaman içerisinde üretilen gayrimenkullerin birikmesine ve stok fazlasına yol açabilmektedir.

Talepteki artış ise fiyat artışları olarak piyasada izlenebilmektedir. Gayrimenkul fiyatları genel itibarıyla aşağı doğru yapışkan olarak nitelendirilir. Fiyatlardaki yapışkanlık da gayrimenkul piyasalarının doğru bir şekilde işlemesini olumsuz yönde etkilemektedir. Gayrimenkul fiyatlarında aşağı yönlü bir düzeltme yapmaktan kaçınılması stoklardaki artışın nedenlerinden birisidir. Bu süre zarfında stoka eklenen ünitelerdeki artış sonraki süreçlerde “stok sorunu” olarak ortaya çıkmaktadır. Bunlarla birlikte ekonomik durgunlukların uzun sürmesi durumunda fiyatlardaki aşağı yapışkanlık yerini ihtiyaç nedeniyle satışlara bırakabilmektedir. Böylece mevcut stoklara, daha önce satışı gerçekleşmiş stoklar eklenmekte ve konut fiyatlarında aşağı yönlü baskı oluşmaktadır.

Kuşkusuz, bir ekonomik durgunluk dönemine girildiğinde de mevcut durumu daha dramatik hale getirecek en olumsuz olasılıklardan birisi stok fazlası bulunmasıdır. Stoka yeni katılımlar sınırlansa dahi, yatırım amaçlı alımlar her zaman stokların artışında rol sahibi olabilmektedir. Zaman içerisinde yatırımlarını nakde dönüştürmek isteyen yatırımcılar stok artışına neden olabilecek ve sonrasında sönme (bust) dönemlerinin gerçekleşmesine yol açabilecektir.

Ekonomiler boom (balon) ve bust (sönme) olarak adlandırılan belirli bir döngüyü takip etmektedir. Boom ve bust döngüsünde doğru zamanda satış ya da alış yapanlar oldukça karlı çıkabilmektedir. Ancak, bu her zaman mümkün değildir. Daha önce hazırlanan akademik çalışmalardan da görüldüğü üzere, her zaman doğru kararın verilmesi ve boom-bust döngüsünün zirve ve dip noktalarının tahmin edilebilmesi oldukça zordur. Gayrimenkuldeki boom-bust döngüleri ise en büyük varlık sınıfı olmasının da etkisiyle piyasaları daha derinden etkileyebilmektedir.

Döngülere ilişkin ilk çalışmalarla 20. yüzyılın başlarında karşılaşılmaktadır. Kondratyev tarafından kapitalist toplumsal düzende ekonomik yaşamın dinamiklerinin, basit ve doğrusal değil, karmaşık ve döngüsel bir karakter olduğunun kabul edildiği belirtilmiştir. Gayrimenkul döngüleri, tarih boyunca gayrimenkul yatırımlarının finansal başarıları ve başarısızlıklarının altında yatan önemli bir neden olmuştur. Gayrimenkul döngüleri, ekonomik döngülerle benzer evrelerden geçmekte ve benzer yönelimleri göstermektedir.

Talep belirsizliği, maliyetler ve inşaat kaynaklı gecikmelerin kombinasyonu, döngülerin sürekliliğini açıklamaya yardımcı olabilecek iki fenomene yol açmaktadır. İlk fenomen, kiracı talebindeki büyük değişimler karşısında bile sahiplerin doluluk seviyelerini ayarlama konusunda, fiyatları düşürme konusundaki isteksizliğidir. İkinci fenomen ise sürekli olarak yüksek arz dönemlerinin ortaya çıkması, zaten yüksek boşluk oranlarının yanı sıra yeni arzın stoka eklenmesidir. Uygun olmayan zamanlarda gelen yeni üniteler ve piyasanın değişen ekonomik koşullara hızlı uyum sağlayamaması, gayrimenkul döngülerinin sürekliliği için temeli oluşturmaktadır.

Gayrimenkul yatırımlarının küreselleşmesi de kuşkusuz gayrimenkul döngülerinin tespit edilebilmesinin önemini artırmıştır. Hem değer hem de hacim olarak en büyük varlık sınıfını oluşturan konut nitelikli gayrimenkulleri dikkate aldığımızda, ülkemizde 2013 yılında 12.181 adet konut yabancılara satılmışken bu sayının 2019 yılında 45.483 adede yükseldiği görülmektedir. 6 yıllık süre zarfındaki %273,39’luk artışta, 18.05.2012 tarihinde yürürlüğe giren “Tapu Kanunu ve Kadastro Kanununda Değişiklik Yapilmasina İlişkin Kanun” ile birlikte 12.01.2017 tarihinde 1 milyon dolar tutarında taşınmaz alımına vatandaşlık verilmesi, 01.04.2017 tarihi itibarıyla sağlanan KDV muafiyeti ve 19.10.2018 tarihi itibarıyla 1 milyon dolarlık tutarın 250.000 dolara düşürülmesinin de olumlu etkileri olmuştur.

Gayrimenkul döngülerinin belki de en önemli nedeni, yatırım kararı alınmasıyla talebin oluşması arasında inşaat süresi kadar bir zaman geçmesidir. Son yıllarda teknolojideki gelişmeler ile birlikte inşaat sürelerinin kısaltıldığı görülmekte olup söz konusu değişikliğin ileriki yıllarda ezber bozan bir sürece yol açacağı düşünülmektedir. Ancak, hızlı bir şekilde inşa edilen yapıların pazar tarafından kabul görmesi zaman alacaktır.

Basarili
Basariyla tamamlandi
Uyari
Bir uyari ile karsilasildi.
Hata
Bir hata ile karsilasildi.

Duis aliquet egestas purus in blandit. Curabitur vulputate, ligula lacinia scelerisque tempor, lacus lacus ornare ante, ac egestas est urna sit amet arcu. Class aptent taciti sociosqu ad litora ade torquent per conubia nostra, per inceptos himenaeos.

Sed molestie augue sit amet leo consequat posuere. Vestibul ante ipsum primis in faucibus orci luctus et ultrices posuere ile cubilia Curae; Proin vel ante a orci tempus eleifend ut.