2020 Konut Sektörü Değerlendirmesi

Gayrimenkul sektöründe 2020 yılında gelişmeler gerçekten de çok kendine özgü konu başlıkları barındırıyor. Yılın başına gittiğimizde düşen konut kredisi trendi ile başlayan, 2019 yılına göre çok daha yüksek moralli, daha hacimli başlayan bir yıldı konut tarafında… Ocak, Şubat aylarındaki hızlanan trend 17 Mart sonrasında COVİD-19 etkilerinden sert şekilde etkilendiğimiz, evden çıkamadığımız, dolayısıyla alım-satım yapamadığımız, sağlığın tüm konuların önüne geçmesi ile birlikte talebin ertelenmesi gibi konut sektörünü olumsuz anlamda etkileyen çok keskin değişikliklere yerini bıraktı.

Bu noktada herşeyin en sert düşüşünün Nisan ayı olduğunu söylemekte fayda var. Mayıs ayında evden çıkmaların, duruma bir parça adapte olmaya başlamamız ile birlikte Nisan’dan daha iyi bir ay geçirmişti konut piyasası. Haziran ayı başı itibarıyla ise 1 Haziran normalleşmeye başlamanın dışında yapılan konut kredisi teşvik kampanyaları ile yerini belki de tarihte hiç görmediğimiz bir hızlanmaya ve konut satışlarında tarihi rekorların kırıldığı bir ay olarak hafızalarımıza kazıdı. Temmuz ayı da aynı ivme ile Haziran’ın ötesinde bir ay olarak tarihe geçit. 14 Ağustos itibarıyla ise biten kampanyaların yanına bir de konut kredisi faiz oranlarının artışı eklendi ki sonrasında Ağustos ayı Haziranın bir parça altında, Eylül ise yılbaşı rakamlarının bir miktar üzerinde konut satışlarının yaşandığı aylar oldu. Tabii COVİD-19 nedeniyle bekleyen ve ertelenen talep, konut kredisi faiz oranlarındaki indirim, 1 yıl geri ödemesiz dönem, Emlak Konut GYO A.Ş projelerinde 2 yıl geri ödemesiz dönem gibi daha çok hiç görmediğimiz finans matematiği olarak da çok avantajlı kampanyalar talebi artırmış bu talep artışı da hızla konut fiyatlarına yansımıştır. Bu artışın içinde gerek güncel talep artışının etkisi gerek 2017 Eylül ayından beri neredeyse yapılamayan, ertelenen fiyat artışları vardı.

Bu süreçte çok hızlı bir değer artışı gözlemlediğimiz dönem Mayıs- Ağustos arasındaki dönemdi. Ağustos’un ardından konut fiyatlarındaki artış da sınırlandı. Bu dönemdeki konut satışlarındaki hareketliliğin artmasında kuşkusuz ki COVİD-19 nedeniyle evde geçirilen sürenin artması, evden beklentilerin de değişmesi etken olmuştur. Bu etkiyi daha çok balkonlu evlere olan talepte artış, bahçeye sahip daireler, bahçeli müstakil villa tarzındaki konutlar şeklinde gözlemledik. Bu da çok doğal olarak evde geçirilen sürenin daha kaliteli hale getirilmesine yardımcı olabilecek alanların artırılmasına yönelik bir trend değişikliği idi. Kaliteli zaman için açık havayı, bahçeyi, yeşili mümkünse evlerimizin içine dahil etmeye başladığımız sürece bir de uzaktan çalışma modeli eklendi. Uzaktan çalışmaya başladığımız Mart ayı itibarıyla, arka fonu toplantılar için uygun olabilecek odalar, mevcut oda sayıları içinde çalışma ortamı yaratabileceğimiz çalışma alanlarının varlığı da bu trend değişikliğine dahil oldu.

Bunların hepsi bir araya gelince COVİD-19 nedeniyle başlanan taşınma hareketliliği de konut alım-satım ve/veya kiralama işlemlerine hareketlilik kattı. Bunların yanında bir de nasıl olsa evden çalışabiliyorsam mekanın evim mi yazlığım mı yoksa yazlık bir bölgede kiralanmış bir ev mi olduğu fark etmemeye başladı. Bir kesim de büyük şehirlerden kaçış için sebep ararken COVİD-19 bu durumu tetikledi. Yazlık bölgelere komple taşınma, ya da yazlık bölgeye gidilip büyük şehre henüz dönüş yapmama gibi tercihler gündeme geldi. Yazlık bölgelerdeki nüfus hareketliliği ve barınma bu nedenle geçtiğimiz yıllara göre yılın sonuna geldiğimiz şu günlerde hala fazla…. Bu tarz taleplerde yazlık bölgelerdeki konut satış adetlerini ve konut değerlerini artırmış durumda… Örneğin Bodrum’da 2019 3.çeyreğinde 1.390 adet konut satılmış iken 2020 yılı aynı döneminde %61 oranında bir artış ile 2.244 adet konur el değiştirmiş durumdadır. Edremit’te aynı dönem için bu artış %55 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bodrumda yine 2019 ile 2020 yılı için konut birim satış fiyatlarına baktığımızda artışın %45’lere çıktığını görebiliyoruz.

Gayrimenkulde ve özelikle konut piyasasında talep ve arz arasındaki değişim doğal olarak birim satış değerlerini doğrudan etkiliyor. 2017-2019 yılları arasında bu ilişki daha çok negatif anlamda kendini gösterirken yukarıda bahsettiğim hususların bir bütün olarak etkisi ile 2020 de bu ilişkinin çok artı yönlü değiştiğini gördük.

2020 yılı tümüne bakıp değerlendirdiğimizde konut piyasasının 4 temel değişkene bağlı olarak şekillendiğini görüyoruz. Bu değişkenler;

  • Konut kredisi faiz oranlarının seviyesi
  • Mevduat faiz oranlarının seviyesi
  • Arz-talep dengesi
  • Deprem

Konut kredisi faiz oranlarında piyasayı hareketlendirebilecek faiz oranının aylık olarak %1 ve altı olduğu 2020 yılı ile birlikte daha da netleşti.

Ülkemizde gayrimenkul yatırımı her zaman cazibesini korumakla birlikte, yatırım amaçlı konut alımlarının en fazla mevduat faizinin getirisinden etkilendiğini yine son 2 yılda tekrar deneyimlemiş olduk.

Arz – talep dengesinde yeni arzdaki görece azalma, yeni konutların değerine pozitif olarak yansırken, arzın 1. el tarafında değil de 2. el konut alım-satımlarında daha çok hareketlilik yarattığı bir süreci yaşıyoruz.

2019 Eylül ayı İstanbul depremi ile başlayan, maalesef ki devamında ülkemizin farklı coğrafyalarındaki deprem felaketleri ile birlikte yeni konut talebi ve taşınma hareketliliğini de yansıyor. Bu yansıma deprem üzerinden geçen süre ile ters korelasyon gösteriyor.

2020 yılında yapmış olduğumuz değerleme çalışmalarından gördüğümüz bir diğer önemli konu konut alım-satım hareketliliğin daha çok 500.000 TL ve altı konutlarda olduğudur. Son yıllarda birim konut değeri artarken, toplam hacmin konut başına 500.000 TL seviyelerinde kalması ise satın aldığımız konutların metrekaresinin yıllar itibarıyla azaldığının önemli bir göstergesi.

Konut değerlerindeki artışı ise TCMB konut fiyat endeksi sonuçları ile değerlendirdiğimizde 2017 Ağustos ayından itibaren reelde negatifgetirinin 2020 Ocak ayına kadar devam ettiğini, 2020 Ocak ayından itibaren de hızlı bir şekilde ivmelendiğini görüyoruz.



Konut birim değerlerine baktığımızda ise 2010  yılında 1.000 TL/m2 olan Türkiye ortalama konut birim değerinin 2015 yılı itibarıyla 2.000 TL/m2 seviyesine geldiğini 2020 Ekim ayı itibarıyla ise ülkemiz için ortalama konut birim değerinin 3.700 TL/m2 seviyesine yükseldiğini görüyoruz. 3 büyük il için baktığımızda ise İstnabul için 3.824 TL/m2’den yaklaşık 6.200 TL/m2 seviyesine; Ankara için 1.600TL/m2’den 2.800 TL/m2 seviyesine ve İzmir için 2.000 TL/m2’den 4.250 TL/m2 seviyelerine çıktığını görüyoruz. Son 5 yıl için baktığımızda ne yüksek artış oranının 2,11 kat artış ile İzmir’de gerçekleştiğini görüyoruz.

Tarih

Türkiye Birim Değer ort.(TL/m2)

İstanbul Birim Değer ort.(TL/m2)

Ankara Birim Değer ort. (TL/m2)

İzmir Birim Değer ort. (TL/m2)

2010-10

1.002

1.500

940

1.042

2011-10

1.117

1.698

1.036

1.180

2012-10

1.245

1.931

1.122

1.316

2013-10

1.463

2.394

1.242

1.465

2014-10

1.727

2.966

1.392

1.712

2015-10

2.095

3.824

1.595

2.013

2016-10

2.377

4.349

1.729

2.356

2017-10

2.572

4.626

1.861

2.799

2018-10

2.862

5.123

2.076

3.293

2019-10

2.848

4.809

2.143

3.282

2020-10

3.714

6.193

2.810

4.253





Basarili
Basariyla tamamlandi
Uyari
Bir uyari ile karsilasildi.
Hata
Bir hata ile karsilasildi.

Duis aliquet egestas purus in blandit. Curabitur vulputate, ligula lacinia scelerisque tempor, lacus lacus ornare ante, ac egestas est urna sit amet arcu. Class aptent taciti sociosqu ad litora ade torquent per conubia nostra, per inceptos himenaeos.

Sed molestie augue sit amet leo consequat posuere. Vestibul ante ipsum primis in faucibus orci luctus et ultrices posuere ile cubilia Curae; Proin vel ante a orci tempus eleifend ut.