Riskli Yapı Dönüşümünde Kat Maliklerinin Dikkat Etmesi Gerekenler

2012 yılında çıkan 6306 sayılı kanun ile ‘Riskli Yapı’ tanımı altında bina bazında dönüşümün önü açılmıştı. Zaman içinde kanunun alt yönetmeliklerinde yapılan bazı değişiklikler ile hayat devam ediyor. Peki bu süreçte kat maliklerinin dikkat etmesi gerekenler neler diye bakacak olursak değerleme penceresinden bakarak söyleyebileceklerimi maddeler halinde sıraladım.

• Kat maliklerinin kendi aralarında uzlaşının olması sürecin en kritik noktası… Uzlaşı ile başlanılan süreç çok kolay ve kazan-kazan prensibi ekseninde devam ediyor. Aksi durumlarda süreçler çok uzayıp, tatsız- keyifsiz hale gelip üzerine para ve emek harcanmış olabiliyor.

• Kat malikleri için tapuları ve tapularının ne içerdiği çok önemli… Tapudan doğan hakların iyi tanımlanması gerekiyor. 6306 sayılı yasa kapsamında dönüşüme giren yapıların ağırlıklı 60-70’li yıllarda yapıldığını düşünürsek konu tarihlerde kurulan kat irtifaklarında ve çıkartılan tapularda çok farklı detaylarla karşılaşabiliyoruz. Sadece tek daireye verilmiş olan Kömürlük eklentisi, arsa payının çok farklı bileşenlere göre şekillendirilmiş olduğu ya da bazen hiç şekillendirilmediği gibi örnekler ilk aklıma gelenler… Bu nedenle kat maliklerinin tapu sahibi olarak hakkının ne olduğunun iyi tespit edilmesi ve anlatılması gerekiyor.

• Tabi tapuları analiz ederken, herbir daire üzerindeki takyidatların da iyi incelenmesi ve raporlanması gerekiyor. Tapu takyidatları ile birlikte hukuksal sürecin de iyi yönetilmesi olmazsa olmazlardan...

• 6306 sayılı yasa ‘Arsa Payı’ kavramı ile hareket ediyor. Arsa payınızın ve dolayısıyla arsa değerinizin ne olduğu elbette ki çok önemli. Değerlemeci bakış açısıyla şunu da ilave etmeliyim ki dairenin kapalı alanı ve mevcut şerefiyesi de bir o kadar önemli… bu nedenle değerleme raporlarında hem arsa payının hem de daire mevcut kapalı alanına göre olan değerin veya şerefiyesinin raporlarda yazılmasına özen göstermek gerekiyor.

• 6306 sayılı yasa kapsamında yenilenecek binanın arsasının mevcut imar durumu da yeni yapı ve imar hakları açısından çok önemli olan bir diğer başlık… Binanın ilk yapıldığı tarihte imar hakkının hepsini kullanmayan parsellerle karşılaştığımız gibi, bina yapıldıktan sonra değişen imar durumundan kaynaklı ilave yapılaşma hakkının da kat malikleri arasında arsa payları oranında adil şekilde dağıtılması gerekli…

• Kat maliklerinin bir araya gelerek işin en başında ‘Mevcut Durum Tespiti ve Şerefiye Raporu’ almasında çok büyük fayda var. Bireysel bazda yapılan girişimler ve alınan tekil raporlar kentsel dönüşüm için çok da anlamlı değil. Kentsel dönüşümde bakış açınızın bütün içinde kendi durumunu anlamak şeklinde olmasında fayda var. Tam bu noktada da bazen kat malikleri kendi mülklerinden daha çok diğerlerinin mülkiyet hakları ile daha çok ilgilenmeye başladığında bu da farklı sıkıntılara sebebiyet verebiliyor. Burada ölçüyü de iyi ayarlamak çok önemli…

• Mevcut Durum Tespiti ile sonrasında yeni yapılacak binadaki bağımsız bölümlerin dağıtımı da yine SPK lisanslı değerleme firmaları tarafından yapılabiliyor. Bu yola başvurulduğunda sürecin başından sonuna kadar kat malikleri ve müteahhit arasında çok daha şeffaf bir süreç yürütülmüş oluyor.

• 27.10.2016 tarihli yönetmelik değişikliği ile 6306 sayılı kanun kapsamında 2/3 çoğunluk içinde yer almayan 1/3’ün arsa payı diğer kat maliklerine bina yıkılmadan önce satılabilir hale geldi. Bu satış değeri, SPK lisanslı firmadan alınan değerleme raporu da gözetilerek Bedel Tespiti komisyonu tarafından belirleniyor.

• İşin bir de farklı farklı şekillerde uygulanabilen kira yardımı kısmı var. Yönetmeliğe göre ‘Riskli Yapı’da Bakanlık tarafından yapılan kira yardımı 18 ay ile sınırlı… Bu kira yardımı konusu zaman zaman müteahhit ile kat malikleri arasında pazarlık unsuru olabiliyor. Son yönetmelik değişikliği ile birlikte daire üzerinde bulunması durumunda sınırlı ayni hak sahibi ve kiracı da bu yardımdan tek seferlik olmak üzere faydalanabiliyor. Hali hazırda İstanbul, Ankara ve İzmir illeri için 2017 kira yardımı rakamının aylık 860 TL olduğunu da bu vesile ile hatırlatmış olayım.

• Kat malikleri için her şey yolunda gitti ve tam uzlaşma ile bina yeniden yapılması konusunda iş müteahhit seçimine geldi ise son viraja girilmiş demektir. Kat maliklerinin, müteahhit seçerken mutlaka belirli kriterleri olması gerekiyor. Bu işte bence unutulmaması gereken en önemli detay ‘Çok her zaman iyi değildir’ felsefesi… İnsan hayatını daha mutlu ve daha güvenli hale getirmek üzere tasarlanan bu süreçte nicelikten çok niteliğe önem verilmesi gerektiği bence hiç akıldan çıkmamalı…

• Son olarak da Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde yapı ruhsatı ile ilgili geçici maddenin 30.06.2017’ye kadar uzatılması konusunun Kentsel Dönüşüm ile ilgisinden de bahsetmek faydalı olabilir. Konu tarihe kadar alınacak olan ruhsat alanlarında ilave yapı alanı kazanmak noktasında bir avantaj sözkonusu…

Her ne kadar daha çok teknik açıdan konuyu ele almış olsam da son söz olarak genelde üzerinde çok durulmayan bir noktanın altını çizmek isterim. Kentsel Dönüşüm ve 6306 sayılı yasa kapsamında yapılan işlerin geleneksel iş yapma biçimimizden bana göre ayrıştığı çok önemli bir nokta var. O da ‘Kervan yolda düzelir’ atasözü ile böyle bir işin üstesinden gelmenin mümkün olmadığı gerçeğidir. 6306 sayılı kanun kapsamında bir binanın dönüşümü işinde yer alacak iseniz; yolun en başında çok doğru bir ekip kurgusu, son derece ciddiyetle ele alınmış bir süreç planlanması ve herşeyin belirli olduğu bir tablo işinizi büyük ölçüde kolaylaştıracaktır.

Basarili
Basariyla tamamlandi
Uyari
Bir uyari ile karsilasildi.
Hata
Bir hata ile karsilasildi.

Duis aliquet egestas purus in blandit. Curabitur vulputate, ligula lacinia scelerisque tempor, lacus lacus ornare ante, ac egestas est urna sit amet arcu. Class aptent taciti sociosqu ad litora ade torquent per conubia nostra, per inceptos himenaeos.

Sed molestie augue sit amet leo consequat posuere. Vestibul ante ipsum primis in faucibus orci luctus et ultrices posuere ile cubilia Curae; Proin vel ante a orci tempus eleifend ut.