Konutta Hikaye Sil Baştan mı?

Geçtiğimiz hafta itibarıyla gayrimenkul sektörünün farklı masalarında 15. yılına merhaba diyen biri olarak geçtiğimiz 10 yılın özelikle ‘konut’ pazarında bana göre olan biten hikayesinden bahsetmek istedim. Bana göre olan bitenin hikayesini kronolojik sıralamasını aşağıda bulabilirsiniz.

- 2005 yılı ve sonrasında İstanbul’dan başlayıp yavaş yavaş ülke sathına yayılmaya başlayan bir konut hikayesini hatırlıyorum ben…Hatta Markalı konut projelerini…maketten yapılan satışları… sıraya da girmişliğim vardır bu hikayeden payını almak üzere…

- 2005 de ilk kıpırtılarını hissetmeye başladığımız markalı konut projeleri 2007 ve sonrasındaki yıllarda gümbür gümbür gelmeye başlamıştı… Televizyon reklamlarının biri gidiyor, biri geliyor, o kadar çok maket görmekten rüyalarımıza maketler giriyordu. Reklamların da maketlerin de özelikle o dönemde ortak temel bazı özelikleri vardı hepinizin tahmin ettiği üzere… Bu yeni projelerde hava hep çok güzel, manzaralar ise o biçim… Neredeyse makete baktığınızda şerefiyesi kötü daire bulamazsınız, hepsi güzel bir yerlere bakar, genelde de ya denize olmayacağı kesin ise yeşile… Ama bu yeşil de öyle böyle değildir… uçsuz bucaksız…Bu sitelerde neredeyse hiç gece olmuyor hele ki hiç yağmur/kar yağmıyordu.

- 2005 ve 2010 yılı arasında satışa çıkan projeler bugün geriye dönüp baktığınızda en çok getiriyi ve/veya değer artış kazancını sağlayan projelerdi. Tabii böyle olmasını sağlayan çok fazla değişken vardı. Bana göre çok önemli olan birkaç tanesini bu hikayede tekrar hatırlayalım. Bence ilk zamanlardaki projelerde geliştiricinin kendisinin de bir öğrenme sürecine şahit olduk hep birlikte…Öyle yerlerde öyle konut projeleri yapılıyordu ki ilk defa.. satar mı satmaz mı kaçtan satılır çünkü daha önce yapılmış muadili yok vb… Nihai tüketici de bir o kadar istekliydi konut yatırımı için.. yatırımlık ya da oturumluk hiç farketmezdi. Biraz konut kredisi, biraz peşinat, biraz düğündeki takılar, biraz aile desteği derken, bulup buluşturabilen güzel güzel maketlerden konutlarını beğenip aldılar. Bu cenah bu yatırımlarından da çok mutlu oldular. Çünkü çok güzel karlar yakalandı bu dönemde satın alınan konutlarda… İstanbul bile gerçek değerini belki o dönemde tam anlamıyla bilmiyordu. Bu döneme tekabül eden birçok projede fiyatlar proje başladığı ile bittiği dönemde %100 kar yaptırmıştı. Biraz da bittikten sonra elde tutabildiyseniz 10 yıllık hikaye ile birleştirmek için 10 yılda 4 kat değeri artan projeler olduğunu hatırlayabiliriz.

- 2011 yılı ile birlikte bir şeyler değişiyordu ama tüketici ne kadar farkındaydı ? Hani bazen bir şeyler içten içe olurdu ama kimse adını tam olarak koyamazdı. Hal sanki biraz böyleydi.. ‘maket’ is coming’den ‘konut’ is coming dönemine geçişti sanki… Konutları alanların bir kısmı mutsuz, bir kısmı ise yeni satışa çıkan projelerde satış değerlerinin yüksekliğinden şikayet etmeye başlamıştı. Ama bu şikayetler toplamın içinde o kadar küçüktü ki … henüz kimse duymuyordu.

- 2013 yılına geldiğimizde konut kredisi faiz oranları tarihi dip seviyelerini Mayıs ayına kadar olan zamanda görüyor, aylık bazda 0,69 ile konut kredisi kullanan vatandaş adeta mutluluğuna ortak arıyordu. Konut satış istatistikleri de açıklanmaya başlamış olduğundan, giden iyi gidişatı istatistiki verilerle de herkes görebiliyor, anlatabiliyordu. Tabii 2013 yılı ile birlikte her yere proje, her yere aynı proje modelleri de biraz biraz nihai tüketiciyi düşündürtmeye başlamıştı ama o kadar da üzerinde konuşulacak bir konu değildi. Hala yapılan projeler maketten satılıyor, satılan dairelerdeki net brüt farkları %40 – 50 lere kadar çıkıyordu. Artık biz danışmanlar için de Pazar araştırma raporlarında her yeni projedeki net brüt farkı kritik önemli soru haline geliyordu. Nihai tüketici bu konuyu biraz biraz gündeme taşımaya başlamıştı. Satın aldığını konutun odalarının genişliğini hayal ederken, gerçekte bir yatak bir dolap sığdırmanın başarı olacağı konutları teslim almak biraz biraz düşünceye sevk ediyordu. - 2014 yılına geldiğimizde Tüketici Kanununda yapılan değişiklikle artık yapı ruhsatı alınmadan maketten satışın önü kesilmeye çalışılmış, nihai tüketiciyi yanıltmamak adına net brüt alanların açık şekilde ilan, tanıtım ve reklam gibi metaryallerde yazılması zorunluluğu getirilmişti.

- 2014 ile birlikte artık yeni proje geliştirecek arsa bulmak zorlaşırken, ya yeni gelişme alanlarına kayılıyor, ya kentsel dönüşüm kapsamında merkezi konumlarda proje geliştirmenin yolları aranıyor ve başarılı da olunuyordu. Ancak artık bir gerçek yavaş yavaş kendini iyiden iyiye hissettirmeye başlamıştı. Konut projeleri eskisi kadar değer artışına sahip değil miydi? Tabii bir de stoğa katılan ve yatırımcısına çok kazandıracağı düşünülen konutlar kiraya verildiğinde kira getirilerinin tahmin edilenin altında kaldığı, ödenen kiraya razı olunmadığı taktirde de malik için yeni bir tehditin ‘ ortak alan giderine/site aidatına’ katlanmanın sıkıntıları ortaya çıkmaya başlamıştı. O zaman malın sahibi ortak alan giderine katlanmak yerine kira değeri düşük de olsa kiraya vermeye razı oluyordu.

- 2015’e geldiğimizde bazı projeler çok başarılı performanslarına yenilerini eklerken, bazılarında müşteri memnuniyetsizlikleri başlamıştı. Yatırımcı olarak aldıkları konutların değer artış oranlarından mutlu olunmamaya, acaba paramı mevduat da mı ya da dövizde mi değerlendirseydim sorularının kulaklarda ilk çınlamaya başladığı zamanlar olarak konut tarihine geçiyordu. Ülke gündemi, seçimler derken yıl biterken elimizde genelde aynı segmente aynı tarzda üretilen konutlar, yüksek site aidatları, borçlanarak temin edinilen konutlar vardı. Bu segmentin ortak özeliği artık konut sahipliği konusunda belirli bir doygunluğa ulaşmış olmasıydı. Tabii bir de çok tecrübe etmediğimiz bir konuyu deneyimlenerek öğreniyorduk o da 1000 – 2000 hatta daha fazla konut stoklarından oluşan projeleri… Bu kadar kalabalık bir komün bir arada yaşamaktan memnun muyduk? 1+1 lere bu kadar çok ihtiyacımız var mıydı ? bu 1+1 lerle oturum amaçlı daha büyük daire satın alanların aynı blokta bir arada yaşamaktan ne kadar memnun olacağı konusu o güne kadar aklımızı çok da karıştırmıyordu. Bu kafa karışıklığına bir de hiç yetmezmiş gibi yabancı ağırlıklı satın almalarının olduğu sitelerdeki tabelalar, ortak alan kullanımları gibi daha önce hiç konuşmaya alışık olmadığımız alt başlıklar ekleniyordu.

- 2016’ya geldiğimizde yıl artık belirli bir rakamın üzerindeki konutların satın alma eğiliminde zayıflamayı, yatırımcının konut yatırımı yapmak yerine alternatif yatırım araçlarını değerlendirme eğilimi gibi konuları konuşmaya başladığımız çok net bir değişim dönemini ifade ediyordu. Aynı yılın ikinci yarısı ise milli birlik, beraberlik duygusu ile ne kadar büyük bir sinerji yaratabileceğimizin örneğini hep birlikte gösterdiğimiz bir yıl olarak kapandı.

- …ve bugüne geldik. Bugün artık konutta bilinen hikayeleri dikkatle, büyük bir titizlikle tekrar ele almamız gereken döneme geldik. Her şey sil baştan mı ? Son 10 yılın hikayesi yine bu yıl da çalışır mı? Bugün konut piyasası özelikle markalı konut projesinde ne kadar heyecan veriyor? kafamızda bir sürü soru ile yıla başladık. Yılın sonuna gelirken artık bazı gerçeklerle hep birlikte yüzleşiyoruz. Ezber bozmayan, kopyala-yapıştır hikayelerin, projelerin iş yapmadığı bir dönemi hep birlikte tecrübe ediyoruz. Bin’li rakamlarla ifade edilen projeleri neredeyse hiç konuşmuyoruz.

- Bundan sonrası ne mi olacak derseniz… Yukarıda anlattığım hikaye ülkemizdeki toplam konut pazarının çok küçük bir kısmını oluşturuyor hiç kuşkusuz. Toplam konut üretiminin %10 -%15’i arasındaki bir pazar içindi bu hikaye… genelde markalı ve aynı segmente üretilen konutların hikayesi…Ülkemizdeki istatistiki veriler konut talebinin sürekli canlı olması için o kadar pozitif istatistiki veriler sunuyor ki nüfus, evlenme, boşanma, göç vb derken kentlerde konuta olan talebin azalması ülkemizde uzunca yıllar neredeyse imkansız… Bu talebin canlılığı içinde bundan sonra hangi hikayeler prim yapacak? Rağbet görecek… O da gelecek yazıya inşallah … konutsuz ve sevgisiz kalmamanız dileklerimle…

Basarili
Basariyla tamamlandi
Uyari
Bir uyari ile karsilasildi.
Hata
Bir hata ile karsilasildi.

Duis aliquet egestas purus in blandit. Curabitur vulputate, ligula lacinia scelerisque tempor, lacus lacus ornare ante, ac egestas est urna sit amet arcu. Class aptent taciti sociosqu ad litora ade torquent per conubia nostra, per inceptos himenaeos.

Sed molestie augue sit amet leo consequat posuere. Vestibul ante ipsum primis in faucibus orci luctus et ultrices posuere ile cubilia Curae; Proin vel ante a orci tempus eleifend ut.