Sıkça Sorulan Sorular

“Değerleme” bir varlığın veya gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesidir.

Değerleme Uzmanı, bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak olan, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri tarafından istihdam edilen, şirketin faaliyet konusunu yakından ilgilendiren mühendislik, işletme-ekonomi, mimarlık ve şehir ve bölge planlama gibi alanlarda asgari 4 yıllık üniversite mezunu olan kişilerdir.

Uzmanların lisanslanabilmesi için gayrimenkul değerlemesi alanında da en az 3 yıl tecrübesi olması gereklidir. Mevcut yasal düzenlemeler; Değerleme Uzmanının birden fazla şirkette çalışamayacağı, objektiflik ve bağımsızlık ilkesine aykırı hareket edemeyeceği, emlak komisyonculuğu faaliyetinde bulunamayacağı, meslek onuru ile bağdaşmayan davranışlarda bulunmamaları gerektiğini çok net bir şekilde ortaya koymaktadır.

• Bağımsız ve tarafsızlık
  • Tarafsızlık ilkesinden sapmamak, ayırım gözetmemek, ön yargı beslememek, kendi çıkarlarını gözetmemelidir.
• Gizlilik ve sır saklama
  • Çalışmalarla ilgili gizlilik esasına uymalıdır.
• Dürüstlük
  • Hizmetin son kullanıcılar ve çalışmalarda yardımcı olan kişi ve  kurumlara karşı ilişkilerinde dürüstlük ilkesine bağlı kalmalıdır.
• Çıkar çatışması
  • Uzman görevini yerine getirirken çıkar çatışmalarına sebebiyet vermemelidir.
• Standartlara bağlılık
  • Uluslararası değerleme standartları çerçevesinde hizmet kalitesi sunmalıdır.
• Yetkinlik
  • Uzman hizmetleri yerine getirebilecek yeterli bilgi birikimine , yeterlilik ve deneyime sahip olmalıdır. Uzman yeterliliğine uygun işler kabul etmeli, yeterlilikleri konusunda yanıltıcı olmamalıdır.

Ülkemizde gayrimenkul sektörünün gelişmesine paralel olarak taşınmaz değerlerin ekonomi içindeki öneminin artması, SPK’nın küçük yatırımcıyı koruma ilkesinden doğan “gerçek değer” arayışı, kurum mülklerinin alım satımı, devir ve takasında bedelin tespiti ve finansal sektörün yeniden yapılandırılmasına bağlı olarak banka aktiflerinin objektif kritelere göre analizi gibi etkenler bu pazarın gelişimine katkıda bulunmaktadır. Bütün bunların sonucunda pazarda yeni ihtiyaçlar doğmuş, değerleme işlemleri konusunda uzman, ehliyetli, güvenilir kişi ve firmalara talep artmıştır. Bu gelişmelerin doğal bir sonucu olarak varlıkların gerçek değerini yansıtan raporlar iktisadi hayat içinde tartışılmaz bir önem arz eder duruma gelmiştir.

• Mülkiyet değişimlerinde alış-satış fiyatını belirlemek için,
• Kiralamalarda değer tespiti ihtiyacında,
• Krediye yönelik işlemlerde gayrimenkullerin teminat olarak alınacağı durumlarda,
• Şirket aktiflerindeki gayrimenkullerin değerinin belirlenmesinde (UMS)*
  • Halka arzlarda
  • Şirket birleşmeleri, devir almalarda
  • UMS’ye göre bilanço tutan işletmelerde
• Mirasla mal intikalinde adil mal paylaşımı istendiğinde,
• Mülklerin en iyi ve en verimli kullanım analizinin ortaya konulması gerektiğinde,
• Yapılması düşünülen yatırımların yıllar itibarı ile yaratacağı gelirlerin giderlere oranı ve bugünkü proje değerinin tespiti çalışmalarında (finansal fizibilite etüdlerinde)
• Sigorta işlemlerinde ,
• Sale&Lease back (sat ve geri kirala) işlemlerinde,
• Kamulaştırmada adil ödeme için değer tespitinde,
• Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının (GYO) portföylerinde yer alan gayrimenkullerin alım-satım, kiralama ve yeniden değerlemelerinde,gayrimenkul ipoteklerini  alırken, proje başlangıcında yasal prosedürlere uygunluk tespitinde,
• Hisse senedi borsada işlem göre tüm şirketlerin ödenmiş sermayelerinin %5’ini aşan gayrimenkul alım-satımların da ve kendi gayrimenkullerini başka bir şirkete ayni sermaye olarak koymaları durumunda,
• Bankaların icra takibine düşmüş alacaklarının 1.000 YTL ‘yi aşan bedelleri olanların değer tespitlerinde.

Ülkemizde uygulanan üç farklı değerleme methodu bulunmaktadır. Bunlar; “Emsal Karşılaştırma- Piyasa Değeri Yaklaşımı”, “Nakit Akışı (Gelir Kapitalizasyonu) Yaklaşımı” ve “Maliyet Oluşumları Yaklaşımı” yöntemleridir.

Emsal Karşılaştırma - Piyasa Değeri Yaklaşımı: Değerleme işlemi yapılacak olan gayrimenkulün; mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış olan gayrimenkullerle karşılaştırılması, uygun karşılaştırma işlemlerinin uygulanması ve karşılaştırılabilir satış fiyatlarında çeşitli düzeltmelerin yapılması bu yaklaşımda izlenen prosedürlerdir. Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, imar durumu ve emsali gibi kriterler dahilinde karşılaştırılarak değerleme analizleri yapılır. Piyasa değeri yaklaşımı;  yaygın ve karşılaştırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur.

Maliyet Oluşumları Yaklaşımı: Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Yaklaşımda gayrimenkulün değerinin  arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı gözönüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

Değerleme işlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa ya da yerine koyma maliyetine; mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa ekledikten sonra, aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi değeri eklenmesi ile yapılır. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır “ şeklinde tanımlanmaktadır.     

Maliyet yaklaşımında geliştirmenin amortize edilmiş yeni maliyetinin arsa değerine eklenmesi sureti ile mülkün değeri belirlenmektedir.

Gelir Kapitalizasyonu (Nakit Akışı) Yaklaşımı:  Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında mülkün getireceği net gelir boş kalma, tahsilat kayıpları ve işletme giderleri işletme dönemi için analiz edilir. Değerleme uzmanı, gayrimenkulün gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değerini belirler. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında iki farklı method bulunmaktadır. Direkt Kapitalizasyonda; bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılır. İndirgenmiş Nakit Akışında ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılır, gelirler kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanır.

Bazı gayrimenkuller özellikleri itibarı ile geliştirileceği düşünülerek değerlendirilmeleri gerekebilir. Bu durumda gayrimenkulün geliştirlmesi nedeni ile sağlayacağı net gelirler geliştirilmesi nedeni ile yapılacak gidelerden düşülerek bulunan net gelirlerin dikkate alınır, müteahhit karlılılarıda hesaba katılarak kabul ediliebilir bri indirgeme oranı ile gayrimenkulün bugünkü değerine ulaşılır. Değere esas teşkil eden çalışmalar ve analizler uzmanda saklı kalır.

Gayrimenkulün Pazar  Analizinde, her iki yaklaşımda aşağıdaki varsayımlara dayanır.

• Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
• Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
• Gayrimenkulün piyasada makul bir satış  ve kira değeri ile, makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
• Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
• Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosya-ekonomik koşulların ve gayrimenkul özelliklerinin geçerli olduğu kabul edilir.

Adil Piyasa Değeri (Fair Market Value)
Bir gayrimenkulün istekli bir alıcı  ve istekli bir satıcı arasında eldeğiştirmesi halinde;  her iki tarafın da değerleme raporunun geçerli olduğu  makul bir zaman aralığında (genellikle 12 ay), tarafların gayrimenkul ile ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşuluyla belirlenen en olası peşin nakit el değiştirme değeridir.

Bu tür değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

• Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
• Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlıyacak şekilde hareket etmektedirler.
• Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
• Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
• Gayrimenkulün alım – satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.

Düzenli Likitidasyon Değeri (Olderly Liqudation Value)
Satışı sözkonusu olan malın satışının, bu malı belirli bir süre zarfında (3-6 ay) satması gerektiğini bilen profesyonel bir satıcı tarafından duyurulacağı ve satışın yönetileceği durumlarda oluşacağı düşünülen nakit peşin satış değerine düzenli likidite değeri denir. Düzenli likiditasyonda varlıkların herbiri için limitli bir süre içinde en iyi değerin alınmasına çalışılmaktadır.

Zorunlu Likiditasyon Değeri (Forced Liquditation Value)
Zorunlu satış koşulları ve o günün ekonomik trendleri gözönünde bulundurularak, gayrimenkul için belirlenen en olası nakit değeridir. Bunlara ek olarak; rekabetçi tekliflerin oluşması için, yeterli ve uygun potansiyele sahip alıcıların belirlenmesi gerekir. Zorunlu likiditasyonda, varlıklar olabildiğince çabuk satılırlar.(1-3 Ay)

Kullanım Değeri
Bir mülkü kullanıldığı şekilde ele alan ve alternatif kullanımları dikkate almayan değerdir.

Faal İşletme Değeri
Kurulu ve faal olan ve süresiz olarak devam edeceği varsayılan kuruluşun bütün somut ve soyut varlıklarının bir arada satılmış değeri.

Yatırım Değeri
Bireysel yatırım koşullarına bağlı olarak belirli bir yatırımcı veya bir grup yatırımcı için bir mülkün kendine özgü değeri.bu değer bireysel olmayan bağımsız piyasa değerinden farklıdır.

Vergi Değeri
Bir mülkün vergi kayıtlarındaki değeri. Bizdeki karşılığı emlak vergi değeri.