Danışmanlık Hizmetleri

Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımıdır. En etkin ve verimli kullanımı belirleyen temel unsurlar aşağıdaki soruların cevaplarını içermektedir.

• Kullanım  makul ve olası bir kullanım mıdır?
• Kullanım yasal mı ve kullanım için bir yasal hak alabilme olasılığı var mı?
• Mülk fiziksel olarak kullanıma uygun mu veya uygun hale getirebilir mi?
• Önerilen kullanım finansal yönden gerçekleştirelebilir mi?
• İlk dört sorusunu geçen kullanım şekilleri arasında seçilen en verimli ve en iyi kullanım, arazinin gerçekten en verimli kullanımıdır.

Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde statik bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek olmanın yanısıra, yasal mevzuatın gereklerini de yerine getirebilecek özellikleri taşımalıdır.

Şirketimiz ihale veya açık artırmaya konu varlıklara ilişkin baz değer oluşturmak konusunda da uluslararası kabul görümüş yöntemler ve rapor standartları doğrultusunda gizlilik esası çerçevesinde raporlar hazırlayarak sunmaktadır. Raporlarımızda söz konusu gayrimenkullerin tüm yasal ve teknik özellikleri tüm belge ve dokümanlarıyla sunularak satışına yönelik muhammen bedel tespiti veya satışa yönelik baz değer tepiti analizleri değerlendirilmektedir.

Hizmet alanlarımızdan bir diğeri ise mevcut gayrimenkulünüze ilişkin bölgesel ya da sektörel gelişmelere paralel yaşanan gerek fiziksel ya da fonksiyonel eskimeler gerekse ekonomik demodelik sonucunda mülkün en iyi en yüksek kullanım fonksiyonunu yerine getiremediği durumlarda çözüm alternatifleri sunmaktır. Bu kapsamda bölgesel ve sektörel olarak arz-talep dengesi, rekabet, pazar araştırması ve swot analizleri yapılarak, mülke en yüksek getiriyi sağlayacak altenetifi gayrimenkul yatırımcısına sunmak için gerekli maliyet kalemleri ve sonuçta elde edilecek gelir kalemlerini öngörülerek yaratılacak nakit akışları tespit edilir.

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. bilgi birikimini finans sektöründeki tüm finansal kurumlara yapmayı öngördükleri kredi kullandırımlarına karşılık almayı planladıkları gayrimenkul teminatlarının değer-risk kıyaslamalarının analizlerini tecrübeli değerleme uzmanlarınca raporlarında sunar. Ayrıca sigorta kuruluşlarına da poliçelendirecekleri gayrimenkullerin içerdiği olası riskleri saptayarak varlık değerleri ile karşılaştırmasını raporlarıyla müşterilerine aktarır.

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. gayrimenkul yatırımcılarının ve finans kurumlarının yatırım projelerinin inşai yatırımlarının değerlemesinde ve izlenmesinde de danışmanlık hizmeti vermektedir. Sektörel tecrübesiyle sadece konut ve ofis yatırımlarında değil alışveriş merkezi, lojistik depolama alanları, turizm yatırımları, hidro elektrik santraller, fabrika (çimento fabrikası vb.) yatırımları gibi daha kompleks mülklerde ve karma kullanım projeler de de tecrübeli değerleme uzmanlarımız projenin ilerleme aşamasındaki maliyet analizlerini, bina alanlarının yasal ve mevcut durum analizleri, projenin değerleme analiziyle birlikte raporlarında vermektedirler.

Yatırımların amacı mal veya hizmetler üretip piyasaya arz etmek ve bunun sonucunda kar etmektir. Yatırım, ticari karlılığı üretilecek mal veya hizmetler için yeterli talebin bulunmasına ve bunların beklenen karı temin etme olanağı sağlayacak fiyatlarla satılmasına bağlıdır. Projenin girişimci yönünde incelenmesi, proje konusu  ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik bekleyişlerin incelenmesi ve değerlendirilmesini içerir. Proje konusu mal veya hizmetlerin yer aldığı pazarın değerlendirilmesi mevcut durum ve geleceğe yönelik bekleyişler olarak incelenebilir.

Projenin yapılması durumunda yapılacak harcamalar tahmin edilerek, firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate alınarak toplam harcamalar ile ilgili bir gider tahmini yapılır.  Geliştirilmesi durumunda projenin gelir tahmini yapılarak bu tahmin sırasında varsayımlarda bulunulur. Bu varsayımlarda sektörün durumu, projenin bulunduğu yere yakın konumdaki benzer projelerin istatistiksel rakamları gözönünde bulundurularak, projenin bölge ve sektöredeki olası konumlandıırlmasından yararlanılır.

Daha sonra projenin performans tahmini yapılarak ve bu performans tahmininden projenin gerçekleştirilmesi durumunda net bugünkü değerinin ne olacağı ve getiri oranı hesaplanır.